鱼龙百变

也谈房屋登记中的隐名共有人  

四川省犍为县房管所     刘守君

有没有隐名共有人存在，是长期困扰房屋登记实务界的一个难题。

笔者研读相关法规后认为，在房屋登记实务中，隐名共有人是存在的。

隐名共有人，是指没有登记在房屋登记簿上或者没有反映在房屋所有权证书上，但根据法律规定，又是法律意义上的房屋所有权人。

在《物权法》实施前，房屋登记簿没有建立，房屋所有权是否登记，以所有权人持有合法、有效的房屋所有权证书为准，即《城市房地产管理法》第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证。该办法第11条也规定，共有的房屋由共有人共同申请登记。综合《城市房屋权属登记管理办法》第5条和第11条的规定来看，没有向登记机关申请所有权登记并持有房屋所（共）有权证书的人，就不是法律意义上的房屋所有权人。换言之，该办法不存认隐名共有人的存在。但是，隐名共有人的存在却得到了法律的认可，即老《婚姻法》（1980年9月10日颁布）第13条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”质言之，从法律上确立了夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产是夫妻共同财产，当然也包括房屋，申言之，房屋所有权登记在夫或妻一方名下，另一方也是具有法律意义的共有权人。在同期的司法实务中，《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（1993年11月3日发布）第6条规定“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过８年，贵重的生活资料经过４年，可视为夫妻共同财产。”依据该规定，夫或妻婚前登记在一方名下的房屋所有权，在婚姻存续期限经过8年的，也被视为夫妻共有，支持了隐名共有人的存在。新《婚姻法》（2001年4月28日颁布）第17条规定，夫妻在婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共同财产。再次支持了隐名共有人的存在。按《立法法》第79条的规定，规章的效力低于法律，故规章《城市房屋权属登记管理办法》中不承认隐名共有人存在的规定无效。

因此，《物权法》颁布实施前取得房屋所有权证的，因房屋所有权转让、抵押等处分行为申请的转移或抵押登记，处分人应当向登记机关提交其婚姻状况证明，登记机关据此审查处分人是否有处分权，转移和抵押登记申请人是否有遗漏，转移登记或抵押登记可否办理。

《物权法》颁布实施后，该法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产登记簿由登记机构管理。”第12条规定，登记机构有权就有关登记事项询问申请人，质言之，登记机构有权对申请登记的房屋的共有状况询问申请人，并根据询问情况要求申请人提供支撑证据后才登记。《物权法》的这些规定，似乎可以使房屋权利和权利主体全部登记，克服隐名共有人的存在。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第13条规定，共有的房屋由共有人共同申请登记。根据法律和规章的这些规定，似乎只有记载在登记簿上的人才是具有法律意义的房屋所有权人，质言之，法律和规章均不再支持隐名共有人的存在。笔者不以然。

《物权法》第9条但书规定，基于法律规定取得的不动产物权，无须登记即具有法律意义上的物权效力，质言之，基于法律规定取得的无须登记的物权，与经过登记取得的不动产物权有同等效力。从新《婚姻法》（2001年4月28日颁布）第17条和第18条的规定可知，该法对夫妻在婚姻存续期间取得的财产所有权的规定，以夫妻共有为原则，以夫或妻单方所有为例外，这些规定当然属于《物权法》第9条但书规定的范围。且这种夫妻共有的房屋登记属于宣示登记，不是设权登记。

宣示登记，是指登记机关根据申请人的申请，将既有的房屋权利记载在登记簿上；设权登记，是指登记机关根据申请人的申请，将基于法律行为取得的房屋权利记载在登记簿上。设权登记不仅具有公示作用，更具有使基于法律行为取得的房屋权利具有法律意义，受法律保护的作用；宣示登记只是将已经具有法律意义的房屋权利予以公示。笔者据此认为，登记机关对宣示登记中已经具有法律意义的房屋权利情况无须询问，因此，询问程序不能杜绝隐名共有人的存在，那么，宣示登记在夫或妻名下的房屋所有权，基于夫妻关系另一方隐名共有的情况主要有：

1、按《物权法》第28条的规定，因法院、仲裁委员

会生效的法律文书取得房屋所有权的时间在婚姻存续期间时，房屋所有权属于夫妻共有。实务工作中，确认房屋所有权的法院、仲裁委员会生效的法律文书中，常常只载有夫或妻一方的姓名，随之产生的协助执行，协助执行通知书上往往也只有将房屋登记到夫或妻一方名下的内容，《房屋登记办法》第35条第2款规定“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。”质言之，登记机关不能对生效的法律文书进行实体审查，更不能询问执行法官，只能根据生效的法律文书将房屋所有权登记在夫或妻一方名下。

2、按《继承法》第2条和《物权法》第29条的规定，

因继承取得父辈房屋所有权的时间在婚姻存续期间时，房屋所有权属于夫妻共有。《继承法》第10条规定，继承人范围：被继承人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。据此可知，继承人的夫或妻不包含在继承人的范围内，质言之，继承人的夫或妻不能继承被继承人的遗产，在房屋登记中，因继承产生的转移登记常由继承人申请，房屋权利也常登记在作为继承人的夫或妻一方名下。

鉴于上述情况，笔者认为，在房屋登记实务中，应当区别登记情况，妥善处理隐名共有人的问题：

1、《物权法》颁布实施前取得房屋所有权证的，以县级以上政府公告的形式，倡导房屋权利人持房屋权利证明材料向登记机关申请完善房屋所（共）有权登记，此类房屋处分时，登记簿上记载的所（共）有权人是适格的申请人，不再存在隐名共有人。没有完善所（共）有权登记的房屋处分时，登记机关应当审查申请人是否遗漏了隐名共有人，如有遗漏，应当在隐名共有人持身份证明、婚姻状证明到场申请或书面委托他人申请的情况下，才能办理相关登记。

2、《物权法》实施后，房屋登记簿已经建立，登记机关应当充分利用《物权法》第12条授予的询问权，就因法律行为取得所有权申请登记的房屋的共有情况予以询问，如果申请人明确申请登记的房屋为共有财产，则要求共有人共同申请登记；如果申请人明确申请登记的房屋为其独有财产，则要求其提供独有的证明（如未婚证明、夫妻间房屋所有权独有的约定等）予以佐证后进行登记；如果申请人对登记官的询问拒绝回答或保持沉默，若房屋权源资料齐全、有效，登记机关也不能以此为由不受理登记，应当使登记簿上的共有情况记载栏空白，以警示欲与之为交易的人，但登记权利人处分该房屋申请转移或抵押登记时，登记机关应当以登记簿上显示的共有情况不明为由，要求申请人提供婚姻状况证明，以对该房屋是否存在隐名共有人作审查。      

3、因法院、仲裁委员会生效的法律文书和继承取得的房屋所有权，因登记簿上往往无共有人情况记载，此类房屋处分申请转移或抵押登记时，登记机关也应当以登记簿上显示的共有情况不明为由，要求申请人提供婚姻状况证明，以对是否有隐名共有人作审查。

刊《房地产权产籍》2011年第4期