预告登记最早发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。物权法出台前，上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。后来，《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记虽是不动产物权登记，但登记的并不是真正意义的物权，是一种请求权，对将来实现物权的请求权，作用是限制预告登记义务人(如买卖合同中的卖方、抵押合同中的抵押方)行使权利。既然预告登记是一种请求权，我们必须搞清楚哪些类型可以办理预告登记，哪些类型不能办理。预告登记的适用范围一般包括移转或消灭不动产物权的请求权和不动产物权内容变更或顺位变更的请求权。

《物权法》规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。可以看出当事人签订了房屋买卖合同或者不动产物权的协议就可以申请预告登记，并没有明确具体的范围。本文就可以申请登记的范围简单分析。

首先，签订不动产物权协议时，不动产本身尚未完成。常见的有预购商品房、以预购商品房或在建工程设定抵押时进行的预告登记、房屋联建中用一方名义办理所有手续，另一方要求设定预告登记等。

其次，不动产本身业已存在，但不动产物权变动需要符合某些条件或者期限。例如，甲将房屋卖给乙，但乙不能将房款全部给甲，双方约定给乙3个月筹款，为防止这个期限内，甲将房屋卖给其他人，双方可以约定申请办理预告登记。

但要注意的是，并非所有的附有条件或附有期限的请求权都可申请预告登记，许多法律规定不可以的内容不可申请预告登记。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确提出：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续”。因此期房转让的预告登记，我们不能受理。《经济适用房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，因此有些人购买了经适房约定办理预告登记的，在5年以内，我们也不能受理。

《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：登记申请书，申请人的身份证明，已登记备案的商品房预售合同，当事人关于预告登记的约定，其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。从中也可以看出，申请预告登记必须是双方申请，如果单方申请，必须在合同或协议中约定。因此上面所述案例如果甲方不配合乙方申请预告登记，乙方不能单方申请预告登记。还有一个关键问题就是，如果当时该楼房未申请预售，未办理预售许可，该楼房不属于开发项目，则乙方不可以申请预告登记，必须得甲方办理初始登记后，方可申请预告登记。

《物权法》第二十八条规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此就是说，该调解生效后，乙方就取得了10-16层的物权，因此所有权人就是乙方，这样当然不能申请预告登记了。

乙方如果害怕甲方将该楼房对外销售，可以申请法院对楼房进行查封。法发[2004]5号文件第一条规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。从中可以看出，法院可以查封调解给乙公司的10-16层楼房，因此乙公司可以申请法院对10-16层进行查封。

（发表于山东房地产2013.1期、中国房地产2013.9期）