如何鉴别小区停车场产权归属？

首先查土地归属；其次查报建规划；再次查竣工登记。
  1、购地合同：地产商是否单独出资购买土地建设停车场？

在《物权法》实施前，住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，所以地产开发商在土地使用权出让时，并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定，即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权？也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。
若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，属小区全体业主共有。2007年，深圳国土房管局在接受业主咨询时答复： “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。” 
    2、规划投资：地产商是否单独立项，单独投资规划报建停车场？

在《物权法》实施前，小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的，同小区公共道路、公共绿地一样，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体，属小区全体业主共有。在过去的政府规划中，小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样，曾作为“平时民用，战时防空”的掩体使用，小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因，由于小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点，在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定，将成为地产开发商举证的要件之一。  
    3、竣工验收：停车场是否计入小区容积率面积？
每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上，都会明确的标明“不计入容积率面积” ，即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，因此，地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的，属小区全体业主共有。以上小区档案资料，应由地产开发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交，业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料，并以此为依据，向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成，业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼，通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。  
    4、维护管理：地产开发商是否出资对小区停车场进行维修？
由于小区停车场在政府过去的规划建设中，是作为小区公共配套设施规划建设的，归小区全体业主共同使用，所以历来的政府法规《物业管理条例》等，都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围，小区停车场的维护维修费用，不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算，全年停车场的支出就约为35万元（进口、出口、地下车场值班，轮休代班等岗位，约16人，每人1800元的人力费用计），这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有，那为何其停车场如此巨大的管理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支？长期由全体业主来承担呢？

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