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牛刀：北京预售房款监管斩断了炒楼资金链

正在市场以为调控房价的新政出尽的时候，新政却一个接一个的纷纷出台，而且，一个比一个厉害，可谓招招致命。在这种形势面前，让人十分困惑的，还有谁买这么高价的房子？尽管成交量稀少，但毕竟还有成交。难道买房人不在乎这些房子一买到手就会大幅缩水吗？明知房子要大幅缩水，又是谁还在买呢？

市场对此的反应恰恰是很荒唐的，一是认为房地产还是保值的产品，因为央行还没有加息，就意味着人民币还在贬值；二是认为地方财政离不开房地产，当地方政府卖不出去土地时，还会拉高房价。这两点表明楼市投机行为已经根深蒂固，尽管政策频频出台，但是，还是不容易消除。所以，北京市政府就出一个奇招，对预售房款进行监管，不让开发商挪用。

这一招很多人只是看见一个房款的先后到账，却并不知道，实际在运作中，确实斩断了楼市炒作的资金链。中国大陆的商品房预售制度是从香港复制过来的，在实际操作中，弊端丛生，有识之士多次呼吁要取消商品房预售制度，但是，住建部对此毫无作为，一直没有取消。实际上是住建部一直在鼓励楼市的投机行为。因为，商品房预售制度，在香港被港人称为“炒楼花”，可想而知。

现在，北京市的做法是，对预售房款进行监管。也就是所有的预售房款都不再进入开发商的账户，而是直接进入银行的监管账户。按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。

过去开发商为了尽早回笼资金，往往采取很多手段开展预售，最早是空手套白狼，在房子还是图纸的时候就开始预售，后来增加了一些基本的要求，也仅仅只是对开发项目的动工和封顶提出了一些要求，但是，容易造成买卖双方共同套取银行资金的行为。最近报道的北京华夏银行一名收入不到2000元的炒房客，在银行居然贷出了500万资金。这种明目张胆的假按揭在商品房预售制度下，在银行高达4万亿个人房贷资金余额中，只是冰山一角。

我们曾专门披露过假按揭在商品房预售体系下盛行的情况，但是，随着楼市投机炒作的越演越烈，不仅没有得到遏制，相反越来越严重，演绎的是中国的庞式骗局。因为，这种开发商和楼市炒家一体套取银行资金的行为，在房价上涨的通道中没有什么风险，而随着房价进入下跌的通道，风险将全部暴露出来。很多楼市炒家往往使用的虚假身份证件和虚假的收入证明，房价下跌，他们往往就会断供，银行起诉将会连人都找不到。

所以，银行的房价下跌的压力测试，在没有取消商品房预售制度之前是没有用的，因为买房自住或用于出租的人，无论房价怎么下跌，大多数人也不会断供，这不仅仅只是房子在使用的问题，还有个人征信的问题。因为一上银行的黑名单，以后从此不能在取得贷款。而这些搞假按揭的楼市炒家不同，他们只博取短期差价，而不管长期征信。

所以，预售房款的监管不仅仅只是监管资金的问题，而是间接取消了商品房预售制度，斩断了楼市投机的资金链，杜绝了楼市的投机行为，降低了银行风险。可以说，北京市这个制度的执行，90%以上的楼市投机行为将得到充分的遏制，房价将会理性回归。这是一个促使房价整体下降的办法，其调控效应，仅次于央行加息。

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