牛刀：楼市回暖是开发商给炒房客下套

地产观察

牛刀：楼市回暖是开发商给炒房客下套


现在的市场迹象已经表明，要么开发商破产，要么炒楼客跳楼。只有这两种结果，而没有其他选择。怎么办？于是，开发商继续拉高出货，炒房客继续跟风杀进，把杭州、上海、深圳等各大城市的房价，再往上抬一把，这就是我们看见的这两周成交量有所放大的本质原因。

说成交量回到了新政前，那是骗人的。无论哪个城市，现在的成交量大约也只有新政前的三分之一到四分之一，比方说，深圳日均成交量由上两周的80套左右上涨到140套左右，涨幅接近60%，但是，与新政前日均成交量500套左右相比，只有三分之一多一点。

然而，奇怪的是，与开发商相关的传媒不断放风，制造市场舆论，诱导楼市炒家。一是一个黑石投资一点房地产，马上放大到整个外资，并欺骗说是人民币升值引起的，谁不知道人民币对一篮子货币波动后，对绝大多数货币除在第一个月升值外，一直在贬值，最多一天贬值105个基点，现在的人民币兑美元已经回到了本轮汇改前，昨收盘为6.81，汇改前为6.82。美元不是傻瓜，只要实行一篮子货币兑换，人民币必定贬值，因为人民币是全球最烂的货币之一，毫无升值可能。

二个是开发商鼓吹说高盛、摩根大通等外资机构也在抄底中国房地产。只要读懂高盛的年报就应该知道，2009年，高盛开始大规模减持人民币资产，在上海一次性卖出50栋别墅，其他不动产也大量出售变现。高盛对中国政府政策了如指掌，绝没有可能等到今年再来减持人民币资产，而且，去年一年减持资产占人民币总资产的32%，目前，高盛持有的人民币资产除债券和股票外，主要是农产品等人民币资产在增持。比方说猪肉，高盛2008年只控制了中国猪肉22%的市场，现在控制了27%；大豆，高盛基本控制了中国市场的70%，现在正在加紧控制玉米、棉花等，根本就没可能投资中国的房地产。

三个是今年以来中国的M2增长持续回落，从29.7%的增长回落到2010年7月末的18.5%，2010年8月继续回落，逼近目标上限17%，预期在今年的11月末基本可以回落到17%。货币减少，房价必降。这是一个简单的道理。

四是投机炒家付出的资金成本远比2009年要高得多。从今年1至8月的情况来看，尽管房地产贷款仍然高达30%左右，但是，实际是进入5月后，每月呈逐渐下降趋势，今年5月同比持平，而6月比5月下降1%，7月比6月下降3%，预期8月将比7月下降6%。现在的成交当中，全额付款占比在增大，这是一件好事，表明很多楼市炒家在全额付款，那么，在房价下降时，这样全额付款的房产对银行来讲是没有风险的，炒家将独立承担房价下降的风险。

纵观以上情况，开发商有什么理由将价格往上提呢？现在的房价真正有需求的购买，是不可能有这个支付能力的，那么，开发商要想卖楼，只有依靠炒家。不得已，开发商才不顾兄弟情面，开始给炒家直接下套，潜台词是：兄弟啊，你去年赚了不少钱，现在要吐一点出来了。无论是杭州、还是上海、深圳，现在的购买投机炒家仍然占80%以上，大多是被开发商套进来的。

开发商为了套进炒家，将房子在高位抛给炒家，显然不敢大规模降价，于是采取的策略是房价不降，赠送多多。有的单价没降甚至上涨，但是，送了一半面积，实际降价至少40%。为什么这么做呢？道理一说就通，因为炒家买到房子后，只要办下房产证，立马可以去银行贷款，而去银行作抵押贷款就不是房地产贷款，不受政策限制，而贷出来的款就可以把赠送面积作为主体面积按售价进行评估。实际上可以拿到比付出的购房款多10%的贷款，再去炒楼。

这本来是个烂招，美国人称为庞氏骗局，并早就不用了，但在中国楼市却大行其道。而在市场上的表现就是，成交量放大而价格没降，所以，老百姓都不会相信房价会下降。前不久，华夏银行一位月收入只有2000元的炒家，却在银行顺利贷款400万就是一个明证。这只不过是暴露出来的，还有大量没有暴露出来的，都是和银行工作人员串通一气，套取银行资金。

但是这一次不一样了。这一轮房价下降是长期的，是政府想保也保不住的，也是无法救市的。楼市炒家看不见这点，但是，开发商已经心知肚明，不得已才给楼市炒家下套。开发商的意见领袖潘石屹、任志强已经很明白的告诉炒家，房价要下降30%，可是，炒家是不会听的，这就有了成交量微涨，开发商的吹鼓手大叫回暖、反击、量价齐升。不过，老百姓应该高兴，因为这样一来，将引发政府更多的政策出台，房地产的崩盘就会早日来到。

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