满州风

房地产开发前期费用费率及流程

1、规划部门：
（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：

A、土地证

B、变更申请

C、航测图

D、变更用地总平面图

E、填写申请表

F、转让合同
（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。
需提交：

A、转让合同

B、航测图

C、征用土地总平面图

D、填写申请表

E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：

A、水利基金

B、耕地占用税

C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：（1）规划用地许可证

        （2）可行性研究报告

        （3）投资计划及立项申请

        （4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：（1）用地申请书

        （2）计委立项批文

        （3）用地总平面图

        （4）规划局出具的用地红线图

        （5）规划用地许可证

        （6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）

        （7）签订土地出让合同

        （8）交费、领证
需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米

        （2）地界勘测费

        （3）土地过户费

        （4）管理及工本费

        （5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。
（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。
（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：
规划管理费：0.1~0.25%
档案保证金：5%
建设配套费：5~20元/平方米
绿化费：1元/平方米
人防费：6.5元/平方米
商业网电费：15元/平方米
墙改基金：15元/平方米
（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：（1）工程报建申请表

               （2）计委立项批文

               （3）建设工规划许可证

               （4）资金证明、进账单复印件
B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。
           （2）发布招标工程信息。
           （3）编制招标文件，确定评标办法。
           （4）选定投标队伍不少于5家。
           （5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。
           （6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
           （7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。
           （8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
           （9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。
C、抗震审核：0.1元/平方米
D、质量监督：0.25%~0.65%
E、施工许可证
F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准
H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：（1）营业执照

        （2）土地使用证

        （3）建设工程规划许可证

        （4）红线图

        （5）开工许可证

        （6）施工合同

        （7）标准层平面图

        （8）预售动态图

        （9）物价审批

        （10）物业管理内容

        （11）拆迁许可证

        （12）房屋注销证

        （13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%

        （14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税

                          （2）消防配套费用

                          （3）规划管理费

                          （4）缓收土地出让金。