（转载）在泰国购置房产的法律和行动方案

个人日记

总体来说,在泰国购置房产比在别的国家容易.购买者需要准备的文件相对简单. 通常需要30-60天来完成购置房产手续,这个进程是可以加快的,尤其是新建成楼盘的买卖.这主要取决于泰国市场的条件. 由于购买者大多数是现金,并且相对来说,泰国的物业多数是新的,所以购买程序比别的国家简单.即使如此,业主在购买前还是需要审慎考虑.
 
购买程序
 
购买者最好先实地考察选中的物业.购买者可以对家具和设施有一个客观的印象.如果是旧的物业的话,购买者更要仔细地考察建筑结构,物业潜在的价值,如果是正在开发区域的公寓,还要考察周围的配套设施和公共场所.更精明的购买者还会考察物业的维修记录和风水朝向等等.

 

物业中介的基本职责是找到一个购买者并对卖方的物业满意.卖方有任何优惠政策,中介都迅速告知购买者.中介为保证双方达成协议.将监督所有谈判.如果直接面对开发商,虽然在现金市场能够获得一些折扣,大多数价格是固定的,而让步通常都是在本来就是免费的空调和家具等方面的.因此,如果不是十分熟悉情况的,通常是卖方单方面得到了利益. 

一旦双方在价格上达成一致,律师才开始介入.一些中介自己负责合同和纸上作业. 但最好是自己雇一个律师,以保证能独立安排自己的利益.另一方面,也防止本地律师可能要求中介给一笔佣金,来建议当事人签定购买合同. 通常,律师草拟一份合同,雇一个测量员检查土地记录等.如果每个部分都与合同相符,就可以签署合同和转帐了.一般首期只支付房款的10%,合同上应该规定的.这笔钱可以被视为押金.如果买方违约没有按期付款,该笔押金可能被没收. 合同里一般会规定付款时间,通常是30-90天内付完全款..当然提前付完是没人有意见的.如果是直接和开发商签定的合约,付款期限还可以商量,分成几个月或者几年都可以.尤其是那种在建的楼盘.
 
在合同规定的付款日期,双方或者律师一起去土地厅去办理土地国户手续.与此同时,所有合同余款都在此时结帐并开据收据以证明买卖生效.说是一天完成过户手续,实际上,如果土地厅官员不忙的话,一个小时就完成了.购买者就成了新业主了!

关于外籍业主
 
外国人在泰国购置物业虽然简单,但还是有一些限制的. 幸运的是,公寓房间不在限制之列,事实上,外国人想买多少公寓房间都可以.唯一的限制就是,整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中,外籍人士最多拥有49%的产权.换句话说,你可以买每间公寓房,但不可以拥有整栋楼!
假如你看中的物业中给外国人的配额已经售完,你可以毫无疑问地买另外的单元.再卖和转让都没有问题,因为是你完全拥有产权.而且你可以出售的对象也不受限制,无论是外籍还是泰籍. 
 
记住!你必须证明你的购房款是来自海外,要有外币现金收据或者银行的证明书.(这是新的规定,是为了防止非法洗钱).而收款人必须是你本人的名字.  
当你想购买一栋房子或者一块地的时候,而外籍人士是不能成为土地的主人的,因此,你必须选择以下三种方式之一:  
 
1,你可以找一位泰籍公民,用他的名字(比如说和泰籍公民结婚),这种方式下,你只要没有和泰籍伙伴分手,就一直可以,使用这栋房子或者土地.但用这种方式,你永远都不是房子或者土地的主人,你的泰籍伙伴才是.  
2,你可以租地或者房子,租期通常可以到30年,而且可以续租.30年的租期虽然不能让你拥有产权,但你至少可以控制产权到30年.而且你还可以延续另外一至两个30年.然而,续租还要取决于业主的意愿,你很难合法地自动续租新的三十年.
最好的办法还是先按照步骤1,以你泰籍朋友或者配偶的名字买.然后,做一份合约,你的泰籍朋友把这栋房子或土地租给你,租期是30年加你想续租的时间.该合约须显示所有租金已经付清.并确定该租赁合约在土地厅进行了登记注册.这个方法是目前最佳的保护业主的方法!然而还是有一点需要担心的,当你想要出售该项物业的时候,你必须通过你的泰籍朋友(他才是法律上的业主),这样一来.要保证出售物业的钱全部能到你手里,也没有什么万无一失的办法.还有一件更令人担心的事情:如果你的朋友去世了,该项物业就在他的继承人手里,到时候是否愿意给你续签租约.也没办法保证了.只有相信佛主和佛主的信徒们了.  
 
3,你可以登记一家公司,按照泰国法律,一定要有泰籍股东的(除非BOI大制造企业),然后把房子放在该公司的名下.公司授权你拥有居住权.即使你是个小股东,作为懂事你也可以想办法安排多的投票权.然而,你还是不能拥有产权(公司拥有),而且你的持股只能维持在49%以下,以保证这家公司仍然是泰国的有限公司.如果公司拥有该房产,你持股还要低于39%.  
律师或者房产开发商的合法房地产销售专家都可以组建这样的公司.一般情况下,冒名的泰籍股东都是组建该公司的律师指定的.由于你不是泰籍人士,通常不太可能自己指定冒名的股东,但最好也要知道冒名股东的来历,保证其和房地产商不是一伙的.虽然这种做法是违法的,但它已经成为外籍人士普遍采用的方法. 
即使某些公寓开发商想以公司产权的名义出售公寓房,试图算计49%的外国持股规定.但在再出售时,还是和出售一个泰法人单元一样难.因此不建议购买在公司名下的公寓单位.除非它的价格和给外国人的配额相比有很大的折扣!

贷款和抵押

对泰国人来说,抵押融资贷款不像很多国家那么紧.1997年金融风暴以后,泰国银行已经变得较为谨慎,所以没有遭遇欧美国家次贷风暴的多少不良影响.虽然这意味着泰国人有不错的机会获得抵押贷款,但还是比相对宽松的西方金融市场要严格些.

进一步说,泰国银行意识到复苏的过程漫长而烦人并将持续多年.对于保证贷款安全而言,物业的估价是没有多少重要性的,反而应该更看重借贷者每个月按时还贷的能力.换句话说,银行要调查借贷者稳定的背景,比如说稳定的工作记录.同时还有要有工资单和其他文件来展望借贷者的收入前景.

对外籍人士来说,几乎不可能获得银行贷款.尽管如此,一些获得工作许可的外籍人士,如果能出示稳定收入的工作记录,并在银行有好的存款记录.还是可以获得一些银行的房屋贷款的.这些银行当然清楚外籍人士拥有不动产的限制,因此通常都只给外籍人士发放用于购买公寓的贷款.至于还在自己国家工作,而又希望在泰国获得贷款支持的.泰国银行是不予考虑的.除非房地产开发商或者原来的业主愿意提供支持.

物主融资贷款


最近几年,物主贷款在泰国相当普遍了.

如果物主并不急于获得出售物业的全部现金.会选择让购买者分期付款,利息参照同期的银行房屋贷款利息.

买卖双方协商一个价格,并签一份合约,规定付款时间表和利息等等,所有条款都可以自由讨论,但最终必须买卖双方都同意签字方认可.

物业转让需要检查的文件:

1,物业的契约,通常是地契,核对名字,地点,面积等

2,物业的法律文件,显示该物业的公共区域的费用已经全部支付清楚的,这点对购买公寓的人来说很重要.

3,买卖双方的身份文件的复印件.护照或者身份证.

4,如果买或卖方是外籍人士,需提供入境记录复印件,

5,购买合同

6,外籍买方在泰国的开户行出具的证明文件,证明其购房款已经从境外汇入.


既然外国人被限制购置地产,那么获得土地临时产权最有效方法之一,就是租一块土地30年,然后再续租30年.在泰国,土地租赁年限上限是30年,除非土地是用来建工厂.建工厂的土地租赁可以到50年.类似地,土地租赁的续约也最多只能延续三个30年或者50年.然后必须更新.然而,30年租约是个棘手的事情,永久的承诺是不存在的,如果发生纠纷,法律是不帮助外籍人士的.有建筑物的租赁土地的产权是受到保护的,因为上面有建筑物.建筑物的产权和土地的产权是分开的,一旦租赁期限到了,土地所有者是不能兼并建筑物的所有者的.如果土地租赁合约没有在土地厅登记注册,超过三年的土地租约一律按照三年计算.因此30年的土地租赁都必须到土地厅登记注册.另外,即使该土地被主人出售了,原来的土地租赁条约依然有效.

 关于妇女的歧视条款.
1998年以前,泰国妇女嫁给外国人以后,就没有权利在泰国购置土地了.但可以保持婚前所拥有的土地.但1999年以后.泰国妇女地位得到改善,政府规定,泰籍公民和外国人结婚后,都可以购买泰国土地.泰籍男子婚前婚后没有变化,但还是有限制泰籍女子的部分权益,那就是泰籍妻子必须证明购买土地的资金是她本人的合法所得,并非外籍丈夫所提供.这就意味着,如果泰籍妻子购买土地时,土地的产权归她本人,跟外籍丈夫无关.
本人在买目前的别墅时,在土地厅签署过类似文件.也就是说,我有付款买房子的义务,没有拥有房子的权利.

 

转自 http://ruoqian219.blog.163.com/blog/static/3094370420106285352737/

 

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