房屋拆迁
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广州业主上书全国人大：称有关拆迁项有违物权法
2008年05月12日
居民代表在给全国人大的上书上签字
本报讯 6月才买的房子9月却被列入恩宁路危破房改造项目，这一违背常理的拆迁终于引爆了业主的维权行动，而矛头直指现行拆迁的法律依据《城市房屋管理条例》及相关办法有违《物权法》。
恩宁路改造自去年启动以来一直争议不休，拆迁规划不公开不透明、没有听取业主意见、补偿标准未与业主协商等，这一切都反映了在《物权法》实施后，公民的物权未能得到尊重与保护。其中最突出的问题是拆迁许可、补偿、裁决、强拆皆由政府决定，与《物权法》等法律严重抵触。
广州业主上书全国人大请求改变或撤销现行拆迁法规，在维护自身权利的的同时，能否推动《物权法》实施所需要的配套法规的完善，这是该事件值得人们关注的价值所在。
建议修改或撤销《城市房屋拆迁管理条例》《广州市房屋拆迁管理办法》
昨日上午，一封特快专递寄往全国人大常委会――广州市荔湾区宝华街宝庆新南约10号、12号楼80多户居民，紧急上书全国人大，指荔湾区“恩宁路连片危破房改造拆迁项目”依据《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》(下简称《条例》、《办法》)对新南约10号和12号楼的拆迁有悖《物权法》原则。该上书认为：“《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》超越立法权限，与《物权法》相抵触，应予撤销或者改变。”
新南约10号、12号楼居民在接受记者采访时表示，上述《条例》与《办法》在违背《物权法》的同时，其于2007年12月启动的拆迁行为“实属黑箱操作，”它涉嫌违反2008年5月1日实施的《中华人民共和国政府信息公开条例》，他们不排除采取法律行动，依法要求公开他们一直要求获得的，与该项拆迁有关的所有文件，包括相关用地规划许可等。
新南约10、12楼居民楼都改建成这样的小复式
去年6月拿到房产证9月却要拆迁
事情缘于2007年12月13日，当时广州市国土资源和房屋管理局发布的穗房拆字[2007]第22号《房屋拆迁公告》，被贴到了新南约10号和12号楼下的公告栏上。
“这时我们才确切知道，我们居住的大楼，被列入了‘恩宁路连片危改拆迁项目；拆迁期限：自2007年9月24日至2009年9月23日止’。但这栋2003年才开始拿到房产证的7层大楼，什么时候成了‘危破房’，我们至今没有得到任何部门的答案。”梁先生说。
江先生拿着的房产证显示，发证日期是“2007年6月14日”。原来，江先生是在2007年4月购买的房子，而全部过户手续办完就是6月中了。
“为何有了这样的改造计划，政府的相关部门还能允许房产交易呢？办证的时候也不给提个醒呢？”江先生显得很是无奈。“买房之前根本不知道这里被列入了拆迁范围，向银行贷款花了20多万元才买下了这间新房，随后又花费4万多元，亲自动手装修，本以为有个安乐窝，可是现在却被搅得人心惶惶。”
刘先生说，“我的房子买了不到一年。也是2007年办的房产证。既然要拆迁了，为什么房管局还在办理买卖过户手续？”
“而通告说，拆迁所依据的是《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》。但没有说是依据其中的哪些条款，也没有规划说明。”该楼的居民郭先生介绍。
钢筋混凝土大楼1995年建成
新南约10号与12号楼，实际是一栋临巷的联体钢筋混凝土结构7层高大楼，有东西两个楼梯口，分别为10号和12号。
这栋楼离著名的广州西关多宝路和上下九不远，临近恒宝广场，沿街有食肆、服装、药铺、杂货等各种各样的商铺，向南走五百来米就是繁华的上下九步行街。楼前是一条两三米宽的麻石路，与外边的繁华热闹相比，显得格外的幽静与雅致。从大楼前沿麻石路小巷，走到地铁一号线长寿路站和长寿西公交车站，也就不到10分钟的路程。
该楼1995年建成，属于钢筋水泥混凝土的框架结构，看上去非常结实。1997年这栋楼按照原来的框架结构改造成现在的居民宿舍住宅，然后出售。这栋大楼原是厂房车间设计，每层都在3.5米至4米之间，栋梁结实。
有居民介绍，2002年10月1日经荔湾区人民法院裁决，经广州市古今拍卖行拍卖后，由广州市百富城金发物业公司独家代理登报，并以商品房的形式向市场公开推售，2003年5月3日，也就是5年前，业主们才拿到市国土局核准房产登记并发出的产权证。
拆迁方式、补偿办法遭业主质疑
《房屋拆迁公告》一出，全楼的业主炸开了锅。“《物权法》已经实施半年了，但不少人还把公民的财产当成自家的东西一样，想丢就丢。我们丝毫看不出他们对《物权法》的敬畏之心。”该楼居民梁先生说。
质疑1拆迁是否要听取业主意见？
业主们认为，既然要他们拆迁，怎么事前就没有任何人来向他们了解情况呢？李小姐说：“这么大的事情应该听取大家的意见，进行听证，但从来就没有人与我们沟通过。好像这不是属于我们的物权。”按照通告所称，其依据是《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》。广东大同律师事务所主任朱永平指出，《条例》的问题在于让政府在拆迁中处于主导作用，在《物权法》已经实施的前提下，行政权要从拆迁裁决中退出，由司法权接手。拆迁是不是符合《物权法》所说的“公共利益”的需要、拆迁补偿是否“合理”都应由法院进行实质性审查裁断。
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质疑2 拆迁房是否属危破房？
“我们所住的这栋楼，原来按厂房设计，楼层高、栋梁粗，质量比新建的楼宇还要扎实，从建成投入使用到现在才10来年，怎么可能是危房呢，为何要拆呢？”麦阿姨质疑。
居民告诉记者，市国土局在公告登出后并没有公布荔湾区的规划方案，也没有向居民提供新南约10号和12号属于危破房的鉴定书。“根本就没有人员来对我们的楼房进行过鉴定，怎么可能有鉴定书呢？”
记者决定到广州市荔湾区拆迁项目办公室了解具体情况，该办公室没有直接回答，只是说请示后会告知记者。截至发稿前，广州市荔湾区拆迁办仍未回复记者，是否有关于广州市荔湾区宝华路宝庆新南约10号和12号，属于危破房的鉴定书。根据中华人民共和国《危险房屋鉴定标准》[JGJ125-99]中的定义：危险房屋(简称危房)为结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
“新南约10号和12号到底是不是危破房？如果不是，为什么又被列入危破房改造范围？”一位居民质疑说。
质疑3 为何没有规划就拆迁？
2008年4月16日，宝庆新南约所在的泰华社区居委会张贴了一个通告，要求被列入拆迁范围的居民，凡愿意购买金沙洲和科学城限价房的，最晚在25日到居委会登记。这让这栋大楼的居民感到很无奈与难过，这意味着拆迁后，他们不可能回迁。
2008年4月25日，是登记的最后一天，但结果令人沮丧。业主对此反应非常冷谈，甚至可以用气愤来表达他们的激烈情绪。
业主们纷纷表示，他们支持城市建设，但拒绝现在与《物权法》相抵触的拆迁方法和补偿办法。
业主孙阿姨已经退休，她说：“公告贴出后居民们都非常的疑惑，大家都不认为我们这是危破房，于是，我们商量后决定联名向市国土局信访。当时有拆迁部门的人对我们解释，拆迁目的是改善民生。我们认为，危破房该拆就拆，可拆可不拆的暂不拆，做到公平、公正、合理、有序地先安置后拆迁，和谐地加速城市建设。”
“我们主要有两个请求：
1、我们的房屋不属于危破房就不该拆。
2、若是要拆，我们要就近、就地房屋置换，不接受货币补偿。”
孙阿姨告诉记者，居民代表是2007年12月14日到市国土局提交的信访，直到2008年2月2日市国土局才作出了回应。
孙阿姨向记者出示了广州市国土资源和房屋管理局的信访复函，复函的最后提到，“列入拆迁范围内的建筑将按市规划部门的规划进行拆迁，至于涉案房屋是否属保留或者拆迁的问题，应以市规划部门的意见为准。”
但到2008年4月，大家也没有得到规划部门的任何满意的答复，一位姓麦的居民说，“我们曾向规划部门询问，规划部门曾说，具体规划还没有出来呢。我们就奇怪了，城市建设的改造规划都没有出来，怎么就要忙着拆房子了呢？到底是谁这么着急？是政府还是开发商？”
“2007年5月市委市政府出台了《惠民6条》，要着力解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题，要加快旧城区危破房改造，是要造福人民，但现在有些部门却借危破房改造要我们腾出地皮，把我们赶出市中心。《惠民6条》还说，政府要依法行政，《物权法》出台半年了，对于属于我们的物权，有些人怎么就这么不尊重呢？”梁先生指出。
质疑4 补偿标准为何不与业主讨论？
据泰华社区居委会有关负责人介绍，这个社区共有4000多居民，1600多户，属于拆迁范围的有500多户，占了近三分之一。目前，调查是否愿意到金沙洲和科学城一带购买限价房的200多户居民，都未与拆迁办签约，他们都表示不愿意搬走。
“一个最实际的问题是，由于我们的楼层达4米多高，大部分家庭都把房屋改成了小复式结构，60平米的建筑面积，这么一改，变成了120平米的居住面积，可以住5口人也不拥挤。但拆迁办按60平米补偿，就算9000元一平米，也才54万，在周围根本买不到可供5口人居住的房屋。”一位居民介绍。
“加上交通、治安等诸多不便的因素，对我们的生活将造成巨大的影响。而且拆迁办工作人员告诉我们，不能回迁，也没有就近的房屋置换。”
业主李先生说，“《物权法》第四十二条说‘为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。’现在他们私自为我们制定了补偿标准，不容讨论，符合哪项法律依据？”
朱永平律师介绍，广州曾出过一个市八区的拆迁补偿标准，拆迁标准就是按照这个标准来套，也不与居民及业主商量，但每个时期的房价是变动的，实际操作上矛盾很多，据说各个部门都很苦恼。
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现行拆迁法规与《物权法》三大抵触
超越《宪法》《立法法》规定权限
该楼居民给全国人大的上书简洁明了颇为专业。上书认为上述条例与办法超越立法权限。根据《宪法》第13条、《立法法》第8条的立法原则，《条例》、《办法》属行政和地方性法规。但却规定政府部门依据自身发出的《拆迁许可证》，并借助拆迁裁决、强制拆迁等强制手段征收公民私人所有房屋。这样任何拆迁不管有无涉及公共利益，只要获得许可证便无往而不胜，行政强权凌驾于公民私权之上。其上述行为超越了《宪法》和《立法法》规定的国务院和地方省政府所在地人大的立法权限，应予改变或撤销。 上书认为《条例》《办法》与《物权法》抵触主要有三： 1《物权法》：一物一权《条例》《办法》：一地两卖 未拆迁就出让将存在两个土地使用权。依据《条例》、《办法》，当《拆迁许可证》发出时，拆迁还未开始原房屋尚完整存在，其附着的土地使用权当属原业主持有。国有土地使用权批准文件是新业主持有国有建设土地使用权的权属凭证。根据《物权法》确立的一物一权原则，一个土地上不可能存在两个土地使用权。因此，《条例》、《办法》规定，在拟拆迁房屋未拆除之前，将其土地使用权提前出让，属于典型的“一地两卖”。 2《物权法》：只有公共利益可征收私产《条例》《办法》：符合批准即发《拆迁许可证》 商业拆迁借政府权力谋取利益。根据《物权法》和《宪法》规定，只有因公共利益的需要，才可以征收个人的房屋及其他不动产。 但根据《条例》、《办法》，不论是否涉及公共利益，只要符合相应的建设项目的一系列批准文件等，则发给《拆迁许可证》。这样，大量纯属于商业目的的拆迁，借助政府的权力之手实现了利益的最大化，为权力提供了寻租机会。 3《物权法》：协商解决拆迁《条例》《办法》：许可、补偿、裁决、强拆皆由政府决定 被拆迁人无保护物权主动性。平等保护公民私有物权是我国《物权法》的最大亮点。根据《宪法》和《物权法》的规定，非因公共利益进行的拆迁属于平等主体之间的民事行为，应主要通过协商方式而不应由政府包办解决。有争议也应由理论上中立的司法部门解决。 但《条例》、《办法》却规定：在拆迁补偿未协商、房屋还在，甚至业主不知情之前，房屋的土地使用权却被政府宣告收回并另行出让了；《拆迁许可证》发放、启动权、补偿权、裁决权由政府掌控，补偿标准由主管部门确定的评估机构作出；不服裁决诉至法院时为行政诉讼，却对裁决进行救济时不停止拆迁；政府部门还可强制拆迁。 这些规定无限扩大了政府在拆迁中的绝对权力，只要政府决定启动拆迁，被拆迁人的物权保护的主动性便丧失殆尽，物权平等保护成了空话。其中，有关政府部门有权裁决拆迁案件、对裁决请求救济时不停止执行以及可以强制拆迁的规定没有上位法的依据，涉嫌抵触《物权法》、《立法法》及《民事诉讼法》。 根据《立法法》第79、87、88、90条规定：为此，为维护自身合法权益与国家法治统一与尊严，特向全国人大常委会请求改变或撤销《条例》及《办法》。
叶老先生：支持城建，我搬了7次家
今年68岁的居民叶先生，自22岁那年起他就围绕荔湾搬了7次家，都是支持广州城市建设。他说：“我这一辈子都是在支持城市建设的不断搬迁中度过的。”
从浆栏路到上九路，再从上九路到多宝路，然后是丛桂路、宝华路、带河路。原来的搬迁理由是建设需要、公房置换、单位福利分房、自购商品房；而到眼下，即将面临拆迁的理由，居然是一栋并不破旧的房子面临“危房改造计划”。
“7次搬迁我都能继续在荔湾，如果可以选择，我希望可以一直留在荔湾。”面对这次的危房改造，叶先生无奈地表示这次也许就真的被逼得要离开荔湾了。
麦阿姨:如果提供合适的房子，我们当然搬
一间平常的56平方米的房子，对一家5口来说或许并不是非常的宽敞。但是麦阿姨却对自家那56平米的房子相当的满意，她说，我们家住在3楼，楼高也有3.9米，足够搭建一层复楼，我们夫妻俩和儿子、媳妇、女儿5口人住在一起也很宽敞，而且光线充足。
麦阿姨觉得政府的货币补偿不足以在附近买一套同样宽敞舒适的房子，而且买房子很麻烦、很费精力，还怕遇到骗子中介。另一方面，政府提供的限价房都在金沙洲和科学城，她说：“我们对这里很熟悉，工作也在附近，生活等各方面也都非常的方便，不想搬到那么远的地方。”
“我们也不是故意要阻碍政府的城市建设，如果提供合适的房子，我们当然会搬。”麦阿姨无奈地说。
麦阿姨说：“按照《广东省城市房屋拆迁管理条例》第13条的规定，‘房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除房屋中的技术层(含夹层、阁楼)，层高超过2.2米，楼底高度不少于2.4米的，可计算产权面积，按1∶1的比例调换产权面积；经报建批准的技术层，层高不足2.2米的，按当地房地产交易所评定的残值补偿。’所以，没有理由补偿那么少。”
拆迁办：一问三不知
2008年4月25日，记者带着疑问来到宝庆新中约43号--恩宁路连片危破房改造拆迁项目A1标段现场办公室，工作人员却说：“我们不清楚情况，只是按上级指示办事，你们到逢源路83号的拆迁办去了解情况吧。”
接着，记者又来到了位于逢源路83号办公大楼，大楼正面上书“广州市某某房地产总公司”，在二楼我们找到“广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室”。
综合部的蒋副主任说不清楚具体情况，拒绝记者向拆迁办的工作人员咨询。
记者再次来到广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室，拆迁部门人员却说，综合部才是对外机构，我们要经过他们才能接受的采访。下午两点，记者再次到综合部，工作人员先说，“某副主任今天休息。”又说“所有负责人都外出了”。
与此同时，记者联系上了荔湾区相关宣传部门的工作人员，希望对该区房管部门和规划部门采访，工作人员要求记者联系宣传部门某科长，因为“他更了解情况”。记者根据其提供的联系方式，拨通了该科长的电话，一个是空号，一个对方说：“打错了。”后再提供了该科长的电话，该科长以“连片危破房改造项目办公室更清楚情况”为由，要求记者再联系该办公室，而他所提供的相关负责人的电话却一直无人接听。
从去年底开始，记者也试图直接向该区房管、规划部门了解这项拆迁行为，均未获准。该楼居民也多次向上述部门询问该楼的拆迁规划、用途等，也一无所获。
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专家视点
拆迁《条例》《办法》被指违宪
以城市改造为目的民生利益靠边站
《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》分别于2001年11月1日、2004年4月1日起施行。从上述条例与办法公布之日起，就不断遭受社会各界的质疑与批评。由于是《物权法》实施前的行政法规，曾一度被指“违宪”。
广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞指出“《城市房屋拆迁管理条例》完全以城市改造为目的，民生利益靠边站，不符合宪法原则。”
知名律师朱永平指出，《城市房屋拆迁管理条例》出台前后，各界人士对此进行了批评，甚至要对它进行违宪调查，当时主要在于《物权法》尚未出台。2007年10月1日，《物权法》实施后，“这些条例和办法，具体分析其某些条款和实施中出现的问题，可以肯定的是，它们与《物权法》有诸多不相容的地方。
政府部门既当运动员又做裁判员
在《广州市城市房屋拆迁管理办法》中，第十六条规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”
大家注意，拆迁由房管部门许可，和业主达不成协议的，还由房管部门裁决。房管部门既是运动员又做裁判员，那么结局是什么不言而喻。《物权法》中明确的对个人财产的保护从何谈起？
诉讼不停止拆迁赢了官司也没用
《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定：“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”
这也就是说，即便是业主的官司胜利了，业主的物权也保不住。而《物权法》有明确规定要求保护业主的物权，并给与被拆迁人以合理的补偿。
拆迁前应先听证征求意见
本案中，居民反映相关部门没有公开规划等信息，实际上，居民有知情权去了解相关的情况，而政府也有义务向居民公开拆迁规划、目的、用途和危房鉴定等信息。
很多时候，政府先发出了拆迁公告，然后再与被拆迁居民进行协商，而没有在一开始就举行听证会，就是否应该拆迁与拆迁后怎样补偿等问题来征求居民的意见。可以说，这是对《物权法》的漠视态度。
在这样的情况下，居民可以向规划局、房管局等部门提出要求，公开相关信息。但更重要的还是考虑下一步，那么下一步就是进行补偿协商，居民应该做好这方面的准备。
广州大学法学院副院长刘兴桂教授也认为，房屋拆迁原则上都需要举行听证会，征求被拆迁居民的意见，而且政府应当向居民公开整体规划、拆迁依据、拆迁目的等信息。而这栋楼被列入了危房改造范围，那么相关部门就应当进行危房鉴定，并向居民公开鉴定依据和结果。政府不能随便想拆就拆。
补偿方式金额应协商决定
朱永平说，《物权法》也规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
可见，业主应当得到合理的补偿，补偿方式、补偿金额需要政府和被拆迁居民双方进行协商决定。在补偿金额上，一般是根据建筑的楼龄等具体状况和周边地区的平均地价等来确定。政府与居民两者之间就会存在一定的差距，区政府、街道办等部门就要组织与居民进行协商，在双方达成协议后，才能实施拆迁工作。
广东中泽律师事务所周玉忠律师说，与出台前后的热热闹闹相比，《物权法》七个多月的实施过程却平静得多。人们发现，《物权法》对于人们的维权帮助并不像之前想象般大。
因为现行拆迁法规在实体上和程序上的固有缺陷：政府介入太深、补偿标准陈旧、博弈机制失衡，拆迁往往意味着自身物权的受损。建立一个让被拆迁人可以自由平等参与，并可以顺利获得相对应的补偿安置的科学拆迁管理机制，是迫在眉睫的重大任务。平等协商应当成为解决拆迁补偿的主要方式。
拆迁规划不公开有违《政府信息公开条例》
周玉忠还认为，取得用地规划许可证是获得拆迁许可的必备文件之一。若未取得规划用地许可而颁发了拆迁许可证，无疑属于违法行政；政府的用地规划许可，应该公开，而拒绝公开，则违背了今年5月1日起实施的《政府信息公开条例》的相关规定。 来源:金羊网-新快报
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本人姓陈，住在上海，读过三个大学，包括哲学、中文、法律专业，从事法律工作已有15年，有过自己的法律事务所，在劳动仲裁办审理劳动争议案件3年，先后为18家企业、单位作过法律顾问，在西北、西南和上海代理过多起民事、商事、劳动案件。没有律师执业资格证。退休后设置QQ为全国网友提供义务法律咨询服务。据不完全统计，仅2007 年1月1日至12月31日受理答复案件达到418起之多。现任3个公司和4个居委会的法律顾问。我视咨询网友为我的至爱亲朋，欢迎上门咨询法律问题，我愿意和大家一起成长。
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