房屋拆迁
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实施物权法，公共利益名义下的旧区改造将成为政府敛财的重要途径《物权法》10月1日正式实施，公共利益界定、不动产统一登记、国有资产保护等问题悬而未决，相关问题只能是法律一边实施一边逐步完善
10月1日，《物权法》正式实施。自《物权法》出台以来，许多涉及物权登记、争议等的纠纷人，就期待着这一天的到来。
“起诉状已经准备好了，随时可以递交到法院。”9月25日，北京市陈岳琴律师事务所主任陈岳琴律师告诉《财经》记者，她在此前一周，以业主的名义向北京市海淀区国土资源局提出申请，要求该机关为她的房产办理土地使用权证，否则将提起行政诉讼。
陈岳琴告诉记者，长久以来，北京市对私人购买的商品房，只颁发房屋所有权证，不颁发土地使用权证。陈岳琴本人几年前购得海淀区华清嘉园小区的商品房一套，已经于2004年8月办理了房产证，但土地使用权证迟迟得不到办理。
“这导致业主购房后存在风险。”陈岳琴指出，没有土地使用权，私人房屋的所有权相当于无本之木。一些现实案例表明，如果遇到拆迁等纠纷，仅凭房产证几乎毫无对抗力。
今年3月16日出台的《物权法》明确规定，不动产“未经登记，不发生效力”；登记机构“应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。这些规定坚定了陈岳琴申请办理房产土地使用权证的决心。“我不仅是为自己一个人在争取权利，这是北京数百万业主都应该享有的权利。”陈岳琴说。
陈岳琴在申请书中，要求海淀区国土资源局最迟在10月15日前办理。因为《物权法》将于10月1日正式实施。截至本刊发稿，海淀国土局未对陈的申请正式作出书面答复。
“《物权法》10月1日正式实施后，类似纠纷或者其他涉及物权登记、争议等的纠纷会越来越多。但从法律实施的配套措施的建立、完善来看，相关部门尚未完全做好准备。”清华大学法学院副教授程啸告诉《财经》记者。
配套立法进展缓慢
《物权法》作为民事基本法，其规定涵盖了涉及物权的各方面内容。但很多规定过于原则，需要其他法律、法规或者相关立法、司法解释来完善，否则难以落实。
如不动产登记问题，《物权法》第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第22条进一步规定，“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”
此外，《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是对于什么是“公共利益”，《物权法》并没有作出界定。
还有，《物权法》第53条规定，“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利”；第54条规定，“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利”；第55条规定，“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”
有鉴于此，诸多法学界人士建议，应该尽快制订《不动产登记法》和《征收征用法》，并抓紧出台《国有资产法》。
但根据《财经》记者的了解，目前立法机关尚没有《不动产登记法》和《征收征用法》的起草动议。而《国有资产法》的制定，自2004年全国人大财经委成立新的立法起草小组以来，至今三年有余，尚未对外正式公布过草案稿。
随着《物权法》10月1日实施的临近，法院方面也感觉到了任务的艰巨和紧迫。
今年7月4日，最高法院副院长万鄂湘在全国高级法院院长座谈会上表示，贯彻和执行好《物权法》，是民事审判工作当前和今后一个时期的重要任务。
万鄂湘认为，《物权法》和其他一些法律尤其是与《担保法》的衔接问题值得关注。由于《物权法》的颁行并不意味着《担保法》的废止，因此《物权法》正式施行后将出现《民法通则》《物权法》《担保法》和《海商法》等规定有担保物权内容的诸法并行的局面。法院方面在处理具体案件时，应该根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”的原则，解决法律适用冲突问题。
在7月4日的会议上，万鄂湘透露，为了确保《物权法》的正确适用，最高法院已经启动《物权法》司法解释的起草工作。
此后一个多月，8月15日出台了最高法院2007年度司法解释立项计划。这也是最高法院首次统一制定司法解释立项计划，《物权法》司法解释位列榜首。
不过，截至目前，《物权法》司法解释尚未出台，显然无法与《物权法》10月1日的实施同步推出。
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不动产统一登记博弈
“《物权法》一旦实施，纠纷最多的主要应该是在房地产方面。”清华大学法学院副教授程啸告诉《财经》记者，他参与了建设部《房屋登记办法》的起草工作。建设部之所以制订该办法，目的在于填补《物权法》实施后，《不动产登记法》短期内不能出台而造成的“法律真空”。
程啸认为，《物权法》在关于不动产登记方面有很多全新的规定，是过去所没有的，如第20条的预告登记制度就是一个创新。此外，《物权法》第13条规定，“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”这些规定都充分体现了尊重、保护权利的立法精神。
但问题是，这些法律规定要落实到实践中，都需要细化。而《房屋登记办法》就是将《物权法》相关规定具体化的规章之一。
程啸告诉记者，为了确保这部规章的制定更加规范，建设部还于今年7月26日将《房屋登记办法》的征求意见稿在建设部网上全文公开，向全社会广泛征求意见，充分体现了立法的民主性。
据程啸透露，建设部《房屋登记办法》原定在今年10月1日前推出，与《物权法》同步实施，但现在看来，该办法出台时间肯定要延后，“因为很多争议问题还需要解决”。
程啸告诉记者，某种意义上，在房地产登记工作上，已经不可避免要出现一段时间的“法律真空”。
另据程啸介绍，根据《物权法》的规定，国土资源部也将修订《土地登记规则》等相关部门规章，但进展并不顺利，目前基本上无法保证与《物权法》的实施同步推出。
不过，长期从事房屋、土地纠纷案件代理工作的北京才亮律师事务所主任王才亮律师则认为，仅靠建设部、国土资源部等的部门规章，并不能真正解决房地产存在的问题。
王才亮告诉《财经》记者，《物权法》的第十条明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度”。而事实上，房屋与土地本来也是一体的，没有土地何来房屋？没有房屋，土地（建设用地）何用？所以，房屋所有权和土地使用权本来就应该是统一办理，同一登记。但现在，土地和房屋的登记被人为割裂，一旦发生纠纷，部门之间推卸责任，老百姓的利益就得不到保护。
“法律不能有效落实，关键是制度存在障碍。”王才亮告诉记者，现在之所以不能实现房地产统一登记，问题在于国土部门和建设部门的权力博弈，到底是“地随房走”还是“房随地走”，无法统一。
公共利益界定争议
《物权法》出台后，老百姓最关心的问题之一是未来拆迁纠纷如何解决。这也是中国社会近年来矛盾最突出的问题。
今年8月24日，建设部长汪光焘在十届全国人大常委会第29次会议上明确表示，《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。
根据这一规定，为了公共利益的需要，征收城镇国有土地上单位、个人的房屋应当由法律规定。据此，国务院2001年公布的《城市房屋拆 迁管理条例》，作为国务院出台的行政法规而非全国人大或者其常委会通过的法律，在《物权法》实施后要停止执行。
如此一来，城市房屋拆 迁将处于无法可依的状况。为此，国务院法制办会同建设部拟定了《城市房地产管理法修正案（草案）》，增加了一条法律规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”这实际上就是把《物权法》的“应当由法律规定”，转化为法律授权国务院就征收房屋与拆 迁补偿先制定行政法规。该修正案于8月30日经全国人大常委会表决通过。
根据《财经》记者的了解，在《城市房地产管理法》修订之前，国务院相关部门早已开始起草替代《城市房屋拆 迁管理条例》的法规，起草中暂命名为《国有土地上房屋征收及拆 迁补偿标准管理条例》。
不过，这样一个涉及众多公民利益的立法，整个制订过程极其保密，草案稿甚至被定为绝密材料，不允许对外公开。有法律专家批评，“立法过程已经程序不公，怎么能保障该法规出台后是一部良法，并指望得到有效执行？”
由于《物权法》和《城市房地产管理法》修正案都没有具体定义“公共利益”。因此，在《国有土地上房屋征收及拆 迁补偿标准管理条例》的起草过程中，关于“公共利益”的争议就成为一个焦点。
根据2004年最新修订的《土地管理法》第58条的规定，“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的……”
从这条法律规定可以看出，尽管《土地管理法》没有界定何为“公共利益”，但可用排除法将“旧城区改建”划在了公共利益的范围之外。这也是符合中国现实的，因为旧城改造范围过宽，一旦成为“公共利益”，有可能成为地方政府强行拆迁，损害公民利益的利器。
但《财经》记者获悉，《国有土地上房屋征收及拆 迁补偿标准管理条例》制订过程中，将“旧城改造”纳入“公共利益”成为一种主要思潮。果如此，作为行政法规的《国有土地上房屋征收及拆迁补偿标准管理条例》，将直接同作为法律的《土地管理法》冲突，法制的不协调性更加突出。
清华大学法学院副教授程啸告诉《财经》记者：“现在回过头来看，《物权法》从颁布到实施的时间还是太短了，很多内容没有被消化吸收，很多立法精神还没有被彻底领会。相关问题只能在法律一边实施、一边逐步完善中解决了。”■
违反土地管理规定行为处分办法
法律咨询 07:19:37
中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布，《违反土地管理规定行为处分办法》已经监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部审议通过，自6月1日起施行。办法全文如下：
第一条 为了加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，制定本办法。
第二条 有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承担纪律责任，属于下列人员的(以下统称有关责任人员)，由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分：
(一)行政机关公务员；
(二)法律、法规授权的具有公共事务管理职能的事业单位中经批准参照《中华人民共和国公务员法》管理的工作人员；
(三)行政机关依法委托的组织中除工勤人员以外的工作人员；
(四)企业、事业单位中由行政机关任命的人员。
法律、行政法规、国务院决定和国务院监察机关、国务院人力资源和社会保障部门制定的处分规章对违反土地管理规定行为的处分另有规定的，从其规定。
第三条 有下列行为之一的，对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
(一)土地管理秩序混乱，致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上或者虽然未达到15%，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；
(二)发生土地违法案件造成严重后果的；
(三)对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的；
(四)对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。
第四条 行政机关在土地审批和供应过程中不执行或者违反国家土地调控政策，有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：
(一)对国务院明确要求暂停土地审批仍不停止审批的；
(二)对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地的。
第五条 行政机关及其公务员违反土地管理规定，滥用职权，非法批准征收、占用土地的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
有前款规定行为，且有徇私舞弊情节的，从重处分。
第六条 行政机关及其公务员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：
(一)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的；
(二)通过调整土地利用总体规划，擅自改变基本农田位置，规避建设占用基本农田由国务院审批规定的；
(三)没有土地利用计划指标擅自批准用地的；
(四)没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的；
(五)批准以“以租代征”等方式擅自占用农用地进行非农业建设的。
第七条 行政机关及其公务员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
(一)违反法定条件，进行土地登记、颁发或者更换土地证书的；
(二)明知建设项目用地涉嫌违反土地管理规定，尚未依法处理，仍为其办理用地审批、颁发土地证书的；
(三)在未按照国家规定的标准足额收缴新增建设用地土地有偿使用费前，下发用地批准文件的；
(四)对符合规定的建设用地申请或者土地登记申请，无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理的；
(五)违反法定程序批准征收、占用土地的。
第八条 行政机关及其公务员违反土地管理规定，滥用职权，非法低价或者无偿出让国有建设用地使用权的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
有前款规定行为，且有徇私舞弊情节的，从重处分。
第九条 行政机关及其公务员在国有建设用地使用权出让中，有下列行为之一的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
(一)应当采取出让方式而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让国有建设用地使用权的；
(二)在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中，采取与投标人、竞买人恶意串通，故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式，操纵中标人、竞得人的确定或者出让结果的；
(三)违反规定减免或者变相减免国有建设用地使用权出让金的；
(四)国有建设用地使用权出让合同签订后，擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的；
(五)其他违反规定出让国有建设用地使用权的行为。
第十条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，对有关责任人员，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
第十一条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，对有关责任人员，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
第十二条 行政机关侵占、截留、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用的，对有关责任人员，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
金太阳 07:19:41
好
法律咨询 07:19:53
第十三条 行政机关在征收土地过程中，有下列行为之一的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
(一)批准低于法定标准的征地补偿方案的；
(二)未按规定落实社会保障费用而批准征地的；
(三)未按期足额支付征地补偿费用的。
第十四条 县级以上地方人民政府未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，对有关责任人员，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
第十五条 行政机关及其公务员在办理农用地转用或者土地征收申报、报批等过程中，有谎报、瞒报用地位置、地类、面积等弄虚作假行为，造成不良后果的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
第十六条 国土资源行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：
(一)对违反土地管理规定行为按规定应报告而不报告的；
(二)对违反土地管理规定行为不制止、不依法查处的；
(三)在土地供应过程中，因严重不负责任，致使国家利益遭受损失的。
第十七条 有下列情形之一的，应当从重处分：
(一)致使土地遭受严重破坏的；
(二)造成财产严重损失的；
(三)影响群众生产、生活，造成恶劣影响或者其他严重后果的。
第十八条 有下列情形之一的，应当从轻处分：
(一)主动交代违反土地管理规定行为的；
(二)保持或者恢复土地原貌的；
(三)主动纠正违反土地管理规定行为，积极落实有关部门整改意见的；
(四)主动退还违法违纪所得或者侵占、挪用的征地补偿安置费等有关费用的；
(五)检举他人重大违反土地管理规定行为，经查证属实的。
主动交代违反土地管理规定行为，并主动采取措施有效避免或者挽回损失的，应当减轻处分。
第十九条 任免机关、监察机关和国土资源行政主管部门建立案件移送制度。
任免机关、监察机关查处的土地违法违纪案件, 依法应当由国土资源行政主管部门给予行政处罚的，应当将有关案件材料移送国土资源行政主管部门。国土资源行政主管部门应当依法及时查处，并将处理结果书面告知任免机关、监察机关。
国土资源行政主管部门查处的土地违法案件，依法应当给予处分，且本部门无权处理的，应当在作出行政处罚决定或者其他处理决定后10日内将有关案件材料移送任免机关或者监察机关。任免机关或者监察机关应当依法及时查处,并将处理结果书面告知国土资源行政主管部门。
第二十条 任免机关、监察机关和国土资源行政主管部门移送案件时要做到事实清楚、证据齐全、程序合法、手续完备。
移送的案件材料应当包括以下内容：
(一)本单位有关领导或者主管单位同意移送的意见；
(二)案件的来源及立案材料；
(三)案件调查报告；
(四)有关证据材料；
(五)其他需要移送的材料。
第二十一条 任免机关、监察机关或者国土资源行政主管部门应当移送而不移送案件的，由其上一级机关责令其移送。
第二十二条 有违反土地管理规定行为，应当给予党纪处分的，移送党的纪律检查机关处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法由监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部负责解释。
第二十四条 本办法自2008年6月1日起施行。
法律咨询 07:21:32
你的问题比较复杂，不请律师你自己能不能搞清楚？
金太阳 07:22:14
是的
法律咨询 07:22:41
还有时效问题也很头疼的
金太阳 07:22:57
对
实施物权法，公共利益名义下的旧区改造将成为政府敛财的重要途径《物权法》10月1日正式实施，公共利益界定、不动产统一登记、国有资产保护等问题悬而未决，相关问题只能是法律一边实施一边逐步完善
10月1日，《物权法》正式实施。自《物权法》出台以来，许多涉及物权登记、争议等的纠纷人，就期待着这一天的到来。
“起诉状已经准备好了，随时可以递交到法院。”9月25日，北京市陈岳琴律师事务所主任陈岳琴律师告诉《财经》记者，她在此前一周，以业主的名义向北京市海淀区国土资源局提出申请，要求该机关为她的房产办理土地使用权证，否则将提起行政诉讼。
陈岳琴告诉记者，长久以来，北京市对私人购买的商品房，只颁发房屋所有权证，不颁发土地使用权证。陈岳琴本人几年前购得海淀区华清嘉园小区的商品房一套，已经于2004年8月办理了房产证，但土地使用权证迟迟得不到办理。
“这导致业主购房后存在风险。”陈岳琴指出，没有土地使用权，私人房屋的所有权相当于无本之木。一些现实案例表明，如果遇到拆迁等纠纷，仅凭房产证几乎毫无对抗力。
今年3月16日出台的《物权法》明确规定，不动产“未经登记，不发生效力”；登记机构“应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。这些规定坚定了陈岳琴申请办理房产土地使用权证的决心。“我不仅是为自己一个人在争取权利，这是北京数百万业主都应该享有的权利。”陈岳琴说。
陈岳琴在申请书中，要求海淀区国土资源局最迟在10月15日前办理。因为《物权法》将于10月1日正式实施。截至本刊发稿，海淀国土局未对陈的申请正式作出书面答复。
“《物权法》10月1日正式实施后，类似纠纷或者其他涉及物权登记、争议等的纠纷会越来越多。但从法律实施的配套措施的建立、完善来看，相关部门尚未完全做好准备。”清华大学法学院副教授程啸告诉《财经》记者。
配套立法进展缓慢
《物权法》作为民事基本法，其规定涵盖了涉及物权的各方面内容。但很多规定过于原则，需要其他法律、法规或者相关立法、司法解释来完善，否则难以落实。
如不动产登记问题，《物权法》第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第22条进一步规定，“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”
此外，《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是对于什么是“公共利益”，《物权法》并没有作出界定。
还有，《物权法》第53条规定，“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利”；第54条规定，“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利”；第55条规定，“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”
有鉴于此，诸多法学界人士建议，应该尽快制订《不动产登记法》和《征收征用法》，并抓紧出台《国有资产法》。
但根据《财经》记者的了解，目前立法机关尚没有《不动产登记法》和《征收征用法》的起草动议。而《国有资产法》的制定，自2004年全国人大财经委成立新的立法起草小组以来，至今三年有余，尚未对外正式公布过草案稿。
随着《物权法》10月1日实施的临近，法院方面也感觉到了任务的艰巨和紧迫。
今年7月4日，最高法院副院长万鄂湘在全国高级法院院长座谈会上表示，贯彻和执行好《物权法》，是民事审判工作当前和今后一个时期的重要任务。
万鄂湘认为，《物权法》和其他一些法律尤其是与《担保法》的衔接问题值得关注。由于《物权法》的颁行并不意味着《担保法》的废止，因此《物权法》正式施行后将出现《民法通则》《物权法》《担保法》和《海商法》等规定有担保物权内容的诸法并行的局面。法院方面在处理具体案件时，应该根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”的原则，解决法律适用冲突问题。
在7月4日的会议上，万鄂湘透露，为了确保《物权法》的正确适用，最高法院已经启动《物权法》司法解释的起草工作。
此后一个多月，8月15日出台了最高法院2007年度司法解释立项计划。这也是最高法院首次统一制定司法解释立项计划，《物权法》司法解释位列榜首。
不过，截至目前，《物权法》司法解释尚未出台，显然无法与《物权法》10月1日的实施同步推出。
法律咨询 07:19:10
不动产统一登记博弈
“《物权法》一旦实施，纠纷最多的主要应该是在房地产方面。”清华大学法学院副教授程啸告诉《财经》记者，他参与了建设部《房屋登记办法》的起草工作。建设部之所以制订该办法，目的在于填补《物权法》实施后，《不动产登记法》短期内不能出台而造成的“法律真空”。
程啸认为，《物权法》在关于不动产登记方面有很多全新的规定，是过去所没有的，如第20条的预告登记制度就是一个创新。此外，《物权法》第13条规定，“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”这些规定都充分体现了尊重、保护权利的立法精神。
但问题是，这些法律规定要落实到实践中，都需要细化。而《房屋登记办法》就是将《物权法》相关规定具体化的规章之一。
程啸告诉记者，为了确保这部规章的制定更加规范，建设部还于今年7月26日将《房屋登记办法》的征求意见稿在建设部网上全文公开，向全社会广泛征求意见，充分体现了立法的民主性。
据程啸透露，建设部《房屋登记办法》原定在今年10月1日前推出，与《物权法》同步实施，但现在看来，该办法出台时间肯定要延后，“因为很多争议问题还需要解决”。
程啸告诉记者，某种意义上，在房地产登记工作上，已经不可避免要出现一段时间的“法律真空”。
另据程啸介绍，根据《物权法》的规定，国土资源部也将修订《土地登记规则》等相关部门规章，但进展并不顺利，目前基本上无法保证与《物权法》的实施同步推出。
不过，长期从事房屋、土地纠纷案件代理工作的北京才亮律师事务所主任王才亮律师则认为，仅靠建设部、国土资源部等的部门规章，并不能真正解决房地产存在的问题。
王才亮告诉《财经》记者，《物权法》的第十条明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度”。而事实上，房屋与土地本来也是一体的，没有土地何来房屋？没有房屋，土地（建设用地）何用？所以，房屋所有权和土地使用权本来就应该是统一办理，同一登记。但现在，土地和房屋的登记被人为割裂，一旦发生纠纷，部门之间推卸责任，老百姓的利益就得不到保护。
“法律不能有效落实，关键是制度存在障碍。”王才亮告诉记者，现在之所以不能实现房地产统一登记，问题在于国土部门和建设部门的权力博弈，到底是“地随房走”还是“房随地走”，无法统一。
公共利益界定争议
《物权法》出台后，老百姓最关心的问题之一是未来拆迁纠纷如何解决。这也是中国社会近年来矛盾最突出的问题。
今年8月24日，建设部长汪光焘在十届全国人大常委会第29次会议上明确表示，《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。
根据这一规定，为了公共利益的需要，征收城镇国有土地上单位、个人的房屋应当由法律规定。据此，国务院2001年公布的《城市房屋拆 迁管理条例》，作为国务院出台的行政法规而非全国人大或者其常委会通过的法律，在《物权法》实施后要停止执行。
如此一来，城市房屋拆 迁将处于无法可依的状况。为此，国务院法制办会同建设部拟定了《城市房地产管理法修正案（草案）》，增加了一条法律规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”这实际上就是把《物权法》的“应当由法律规定”，转化为法律授权国务院就征收房屋与拆 迁补偿先制定行政法规。该修正案于8月30日经全国人大常委会表决通过。
根据《财经》记者的了解，在《城市房地产管理法》修订之前，国务院相关部门早已开始起草替代《城市房屋拆 迁管理条例》的法规，起草中暂命名为《国有土地上房屋征收及拆 迁补偿标准管理条例》。
不过，这样一个涉及众多公民利益的立法，整个制订过程极其保密，草案稿甚至被定为绝密材料，不允许对外公开。有法律专家批评，“立法过程已经程序不公，怎么能保障该法规出台后是一部良法，并指望得到有效执行？”
由于《物权法》和《城市房地产管理法》修正案都没有具体定义“公共利益”。因此，在《国有土地上房屋征收及拆 迁补偿标准管理条例》的起草过程中，关于“公共利益”的争议就成为一个焦点。
根据2004年最新修订的《土地管理法》第58条的规定，“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的……”
从这条法律规定可以看出，尽管《土地管理法》没有界定何为“公共利益”，但可用排除法将“旧城区改建”划在了公共利益的范围之外。这也是符合中国现实的，因为旧城改造范围过宽，一旦成为“公共利益”，有可能成为地方政府强行拆迁，损害公民利益的利器。
但《财经》记者获悉，《国有土地上房屋征收及拆 迁补偿标准管理条例》制订过程中，将“旧城改造”纳入“公共利益”成为一种主要思潮。果如此，作为行政法规的《国有土地上房屋征收及拆迁补偿标准管理条例》，将直接同作为法律的《土地管理法》冲突，法制的不协调性更加突出。
清华大学法学院副教授程啸告诉《财经》记者：“现在回过头来看，《物权法》从颁布到实施的时间还是太短了，很多内容没有被消化吸收，很多立法精神还没有被彻底领会。相关问题只能在法律一边实施、一边逐步完善中解决了。”■
违反土地管理规定行为处分办法
法律咨询 07:19:37
中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布，《违反土地管理规定行为处分办法》已经监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部审议通过，自6月1日起施行。办法全文如下：
第一条 为了加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，制定本办法。
第二条 有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承担纪律责任，属于下列人员的(以下统称有关责任人员)，由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分：
(一)行政机关公务员；
(二)法律、法规授权的具有公共事务管理职能的事业单位中经批准参照《中华人民共和国公务员法》管理的工作人员；
(三)行政机关依法委托的组织中除工勤人员以外的工作人员；
(四)企业、事业单位中由行政机关任命的人员。
法律、行政法规、国务院决定和国务院监察机关、国务院人力资源和社会保障部门制定的处分规章对违反土地管理规定行为的处分另有规定的，从其规定。
第三条 有下列行为之一的，对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
(一)土地管理秩序混乱，致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上或者虽然未达到15%，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；
(二)发生土地违法案件造成严重后果的；
(三)对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的；
(四)对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。
第四条 行政机关在土地审批和供应过程中不执行或者违反国家土地调控政策，有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：
(一)对国务院明确要求暂停土地审批仍不停止审批的；
(二)对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地的。
第五条 行政机关及其公务员违反土地管理规定，滥用职权，非法批准征收、占用土地的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
有前款规定行为，且有徇私舞弊情节的，从重处分。
第六条 行政机关及其公务员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：
(一)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的；
(二)通过调整土地利用总体规划，擅自改变基本农田位置，规避建设占用基本农田由国务院审批规定的；
(三)没有土地利用计划指标擅自批准用地的；
(四)没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的；
(五)批准以“以租代征”等方式擅自占用农用地进行非农业建设的。
第七条 行政机关及其公务员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
(一)违反法定条件，进行土地登记、颁发或者更换土地证书的；
(二)明知建设项目用地涉嫌违反土地管理规定，尚未依法处理，仍为其办理用地审批、颁发土地证书的；
(三)在未按照国家规定的标准足额收缴新增建设用地土地有偿使用费前，下发用地批准文件的；
(四)对符合规定的建设用地申请或者土地登记申请，无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理的；
(五)违反法定程序批准征收、占用土地的。
第八条 行政机关及其公务员违反土地管理规定，滥用职权，非法低价或者无偿出让国有建设用地使用权的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
有前款规定行为，且有徇私舞弊情节的，从重处分。
第九条 行政机关及其公务员在国有建设用地使用权出让中，有下列行为之一的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
(一)应当采取出让方式而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让国有建设用地使用权的；
(二)在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中，采取与投标人、竞买人恶意串通，故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式，操纵中标人、竞得人的确定或者出让结果的；
(三)违反规定减免或者变相减免国有建设用地使用权出让金的；
(四)国有建设用地使用权出让合同签订后，擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的；
(五)其他违反规定出让国有建设用地使用权的行为。
第十条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，对有关责任人员，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
第十一条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，对有关责任人员，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
第十二条 行政机关侵占、截留、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用的，对有关责任人员，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
金太阳 07:19:41
好
法律咨询 07:19:53
第十三条 行政机关在征收土地过程中，有下列行为之一的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
(一)批准低于法定标准的征地补偿方案的；
(二)未按规定落实社会保障费用而批准征地的；
(三)未按期足额支付征地补偿费用的。
第十四条 县级以上地方人民政府未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，对有关责任人员，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
第十五条 行政机关及其公务员在办理农用地转用或者土地征收申报、报批等过程中，有谎报、瞒报用地位置、地类、面积等弄虚作假行为，造成不良后果的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
第十六条 国土资源行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：
(一)对违反土地管理规定行为按规定应报告而不报告的；
(二)对违反土地管理规定行为不制止、不依法查处的；
(三)在土地供应过程中，因严重不负责任，致使国家利益遭受损失的。
第十七条 有下列情形之一的，应当从重处分：
(一)致使土地遭受严重破坏的；
(二)造成财产严重损失的；
(三)影响群众生产、生活，造成恶劣影响或者其他严重后果的。
第十八条 有下列情形之一的，应当从轻处分：
(一)主动交代违反土地管理规定行为的；
(二)保持或者恢复土地原貌的；
(三)主动纠正违反土地管理规定行为，积极落实有关部门整改意见的；
(四)主动退还违法违纪所得或者侵占、挪用的征地补偿安置费等有关费用的；
(五)检举他人重大违反土地管理规定行为，经查证属实的。
主动交代违反土地管理规定行为，并主动采取措施有效避免或者挽回损失的，应当减轻处分。
第十九条 任免机关、监察机关和国土资源行政主管部门建立案件移送制度。
任免机关、监察机关查处的土地违法违纪案件, 依法应当由国土资源行政主管部门给予行政处罚的，应当将有关案件材料移送国土资源行政主管部门。国土资源行政主管部门应当依法及时查处，并将处理结果书面告知任免机关、监察机关。
国土资源行政主管部门查处的土地违法案件，依法应当给予处分，且本部门无权处理的，应当在作出行政处罚决定或者其他处理决定后10日内将有关案件材料移送任免机关或者监察机关。任免机关或者监察机关应当依法及时查处,并将处理结果书面告知国土资源行政主管部门。
第二十条 任免机关、监察机关和国土资源行政主管部门移送案件时要做到事实清楚、证据齐全、程序合法、手续完备。
移送的案件材料应当包括以下内容：
(一)本单位有关领导或者主管单位同意移送的意见；
(二)案件的来源及立案材料；
(三)案件调查报告；
(四)有关证据材料；
(五)其他需要移送的材料。
第二十一条 任免机关、监察机关或者国土资源行政主管部门应当移送而不移送案件的，由其上一级机关责令其移送。
第二十二条 有违反土地管理规定行为，应当给予党纪处分的，移送党的纪律检查机关处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法由监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部负责解释。
第二十四条 本办法自2008年6月1日起施行。
法律咨询 07:21:32
你的问题比较复杂，不请律师你自己能不能搞清楚？
金太阳 07:22:14
是的
法律咨询 07:22:41
还有时效问题也很头疼的
金太阳 07:22:57
对
文章评论
MOLI
[M][ft=#ff33ff,4,]现在的天 有时候有理也没处说的[em]e110[/em]无奈滴[em]e127[/em][/ft][/M]
碧水
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碧水
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碧水
忙着挣钱吧，也不见你了！