房价这回真该跌了吧？
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文/端宏斌
中国楼市自从2003年开始，就有无数人大喊泡沫严重，马上就要崩盘！可是房价一路高歌猛进涨到了现在。但这次，房价真的该跌了。这次和以前有一个最大的不同，那就是以前每次下跌，政策都会力挺楼市。最典型的就是2008年底的四万亿，银行主动跑上门来要求你去贷款，不管你贷款去干什么，只求你把钱拿走，你是去炒股也好，买房也好，都没问题。后来还实行过按揭贷款利率打折。但现在可不一样了，银行绝不会再力挺楼市，相反的，就算央行要求银行不能停个人房贷，银行都不愿意放贷。
中国楼市自从2003年开始，就有无数人大喊泡沫严重，马上就要崩盘！可是房价一路高歌猛进涨到了现在。但这次，房价真的该跌了。这次和以前有一个最大的不同，那就是以前每次下跌，政策都会力挺楼市。最典型的就是2008年底的四万亿，银行主动跑上门来要求你去贷款，不管你贷款去干什么，只求你把钱拿走，你是去炒股也好，买房也好，都没问题。后来还实行过按揭贷款利率打折。但现在可不一样了，银行绝不会再力挺楼市，相反的，就算央行要求银行不能停个人房贷，银行都不愿意放贷。
楼市涨成这样，银行功不可没。随便买一套房子，现在动不动就要四五百万，谁有这个能力拿出现金，还不都是问银行贷的款？大家都在怪政府拼命印钞票，其实你的按揭贷款就是最大的印钞机。为啥这十年来买房的人没有一个亏损的，这是因为你买房就相当于参与了印钞票的过程，谁距离印钞机越近，谁的收益就越大，所以这十年来炒房的人个个都暴富了。
从去年底以来，银行对住房按揭贷款的性质的看法完全转变。以前住房按揭贷款是优质资产，现在突然成了风险资产。银行对住房按揭贷款的发放突然之间全面收紧，利率上升。这个时候，还要传出搞利率市场化，利率大幅上升的可能性越来越大，连炒房的人都不敢下手了。
现在不仅银行不想介入房地产，连信托也想跑。过去政策规定不让银行的资金入楼市，于是大家想出了个变通的办法，就是走信托理财产品的渠道。从3000亿元到10万亿元，短短5年，信托业完成了几何级数的爆发式增长。这些钱除了借给地方政府搞建设，大部分还是给了房地产开发商。从今年开始，信托业连连爆出刚性兑付危机。信托现在除了一线二线的项目还接，三四线的地产项目已经不接了。
在这种情况下，开发商如果遭遇资金链危机，那么唯一的办法就是降价清库存，所以你会看到各地纷纷爆出楼市打折销售的新闻。但买房人有个奇怪的特性，他们是买涨不买跌的，你楼价越是涨，他就越是想要抢购，等到你开始打折降价了，他反而开始观望了。不仅如此，先前买了房的人又会跑出来闹事，不是维权上访就是打砸售楼处。这又进一步让观望者坚定了观望的信心。于是你会发现楼市成交量开始急剧下滑。
以前，每次楼市量价齐跌之后，都会遭遇报复性的反弹。此前观望的人忽然发现价格开始上涨了，纷纷跑出来买房。这次还会这样嘛？我的看法是，如果银行非常配合地跑来提供买房者资金弹药，那么楼市还会报复性反弹；如果银行不配合，那么楼市就是长期低位盘整。所谓巧妇难为无米之炊，买房的人纵有一百颗买房的心，手头没钱、银行不贷，他也没辙。
现在几乎每个财经媒体都在大肆渲染房价下跌、楼市低迷，房子跌了已经是不争的事实，但对于市场各类参与者来说，由于存在不同的利益关系，因此他们对此的态度也不同。让我们来逐一分析：
【政府】
首先当然是政府，这又可以细分成中央政府和地方政府。中央政府最希望看到的是房价缓慢上涨，暴涨暴跌都是不愿意看到的。2008年为了救市整出个四万亿，结果大量资金都流向了楼市，现在不可能再有四万亿了。中央已经明确表明不会再出台大规模的经济刺激方案。
地方政府想的是当地房价越贵越好，房价越贵，地价就越贵，地价越贵他卖地就有更多收入，有了更多收入将来干什么都有力气。但地方政府没办法控制宏观经济政策，货币政策也管不了，银行也不听他的。所以地方政府只能在他所能控制的范围内，进行小规模的救市，这种小规模救市不可能改变大趋势，只能是短期效应。
【百姓】
百姓可以分成三类人：1、无房者；2、有自住房者；3、有多套房者。对于无房者来说，楼市越跌越开心，最好能跌去七八成才赞呢。反正他也没房子，怕啥？他早就看房东不顺眼了，如果房东的资产贬值，那是再好不过了。
有自住房的人反正就这么一套房，涨也不会卖，跌也没钱买，你们去折腾去吧，他最多就是观望。只是房价跌了，心里总有些不舒服。
有自住房的人反正就这么一套房，涨也不会卖，跌也没钱买，你们去折腾去吧，他最多就是观望。只是房价跌了，心里总有些不舒服。
有多套房的人此时最焦急，形势好的时候很容易出货，现在形势不好，出货很困难，你越是降价，那些买家就越是观望。更要命的是边上的新楼盘，开盘价竟然比二手房还要便宜，你说还能怎么办？要么就干脆不卖了，收租金。要么就再降降价，那些原本用来收租的房子也想拿出来卖掉算了。
【房地产商】
房地产商的情况很不一样，中国大约有数千家房地产商，龙头老大万科的市场占有率只有2%，因此这是个非常分散的行业。大型房企资金充足，遇到冬天还能死扛，而小型房企就惨了，特别是借了大量民间高利贷的小房企。
每当市场到了这个时候，大型房企就特别无良。比如万科，在2007年底的时候，万科董事长王石就公开宣扬“拐点论”，号称房价已经到了一个拐点，大家准备过冬。到了今年，还是万科的人跑出来唱衰楼市，毛大庆（万科副总裁）就是典型的例子。
万科想的是，在市场不好的时候再加一把力气，让那些小房企死得更快些。由于万科是市场老大，他说的话大家都当真，如果老大都唱衰，那么那些小房企的债权人会怎么想？当然是来逼债。本来资金链就很紧张的小房企，怎么可能架得住逼债？跑去找银行，银行是不会给你钱了。唯一的办法就是降价抛库存房，你一降价，那些老业主就跑来闹事，老业主一闹事，债主就更加心慌。
网上就有这样一则新闻《青岛女地产大亨姐妹双双跑路欠贷或超70亿元》。这位倒霉的女地产大亨就是被债主逼跑的，楼盘都盖了一半，后面的资金凑不齐了，如果烂尾的话，那前面的投入就要打水漂，现在形势不好又没有人愿意继续接手，那唯一的办法就是——跑路！我相信接下来类似这样的新闻会越来越多，大型房地产企业现在就看戏，等到进入破产清算阶段，他再来捡皮夹子。
【房价】
现在的形势和2008年很像，房价已经进入了下降通道，除非政府再出台一个强力的刺激方案，否则的话，在中短期内房价都不会上涨。政府被当年的四万亿痛骂了好多年，除非再遭遇比当年还惨烈的情况，否则他不会再犯傻了。因此我的判断是，房价已经正式进入熊市。
毛大庆有两条说的很对，即一线城市土地价格飙升过快，透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大，透支未来住房消费的数量。原本我认为三四线楼市顶不住了，一线楼市还可以顶一顶，但现在发现，覆巢之下无完卵，下跌是一定的，只是跌幅各有不同。
除此之外，还有更大的利空。从2015年开始，中国的人口红利正式消失。上世纪70年代中国夫妇从平均生育六七个孩子下降到三四个孩子，生育率出现了一轮巨幅的下降。在1980年计划生育政策颁布后，生育率再度出现了下滑。
人口结构和房价的关系是强烈的正相关，请参考下面这幅图。日本的拐点出现在1990年，从1990年至今，日本的房价下跌了二十多年，因为没有那么多年轻人了，而老年人根本不需要再买房。那些在90年代初买了房的人，现在房价也只有当时的1/3，很多人还了一辈子房贷还没还清。
从2000年至今，中国人就相信买了房永远不会亏，事实确实是房价连续涨了十几年，但是2015年就是人口红利的拐点。如果变成另一个日本，那么以后的信条就会变成：房子一买就套牢。
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