山东 有一说一

一、穗地税函（2015）146号

广州市地方税务局关于明确土地增值税征管工作有关问题的通知

2015年8月11日 穗地税函（2015）146号

局属各单位

为进一步做好我市土地增值税征管工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号），《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字1996）6号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理费用有关问题的通知》（国税发2006）187号）（国家税务总局关于加强企业改制重组有关土地增值税征管工作的通知）（国税发2010）53号）和《财政部国家税务总局关于加强企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）等规定，现将土地增值税征管有关问题明确如下，请认真贯彻执行。

一、关于非房地产开发企业销售新建房地产的土地增值税清算处理问题

（一）对非房地产开发企业销售新建房地产，可先预征土地增值税，后续清算工作参照房地产开发企业的土地增值税清算规定进行。

（二） 对非房地产开发企业销售新建房地产符合土地增值税核定征收条件的，参照《广州市地方税务局关于印发（广州市房地产开发项目土地增值税核定征收工作指引）的通知》（穗2014）187号）规定的方式、流程处理。

[樊剑英：对非房地产开发企业销售新建房地产，可先预征土地增值税，后续清算工作参照房地产开发企业的土地增值税清算规定进行。参照清算，也不能加计扣除吧？也不能扣除开发费用，因为没有房地产开发资质]

二、关于清算后转让房地产的后续管理问题

在土地增值税清算时为未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(简称”后续转让“)，纳税人应按规定进行土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让土地面积计算，其中：

（一） 单位建筑面积成本费用=清算时已售部分的扣除项目金额÷已售建筑面积

[樊剑英：以上公式还是没有修改，不便于执行，还是看看重庆市地方税务局公告2014年第9号中修改的公式：

单位建筑面积成本费用额=清算认定（或上期累计）“单位建筑面积成本费用额”+本期“后续成本额”÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加]

主管税务机关应区分“普通住宅”及“其他项目”分别确定单位建筑面积成本费用，并记录在清算结论上。

（二） 对后续转让的房地产，应区分普通住宅和其他项目分别计算增值额、增值率，征收土地增值税。

（三） 对后续转让普通住宅的，按照上述方式计算的增值率未超过20%的，免征土地增值税，增值率超过20%的，应征收土地增值税。

（四） 对后续转让的房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致，以核定方式清算的项目存在后续转让的，其核定征收率为税务机关清算本项目时确定的核定征收率。对2010年5月25日后发生的后续转让，核定征收率不得低于5%。

（五） 后续转让的房地产，可按月合并申报缴纳土地增值税。

（六） 主管税务机关应当建立管理台账，及时掌握已清算房地产项目未售部分的使用及后续转让情况。对纳税人后续转让房地产已进行自主申报缴纳土地增值税的，主管税务机关应当加强管理，核实纳税人申报土地增值税所依据的单位建筑面积成本费用与已清算部分的单位建筑面积成本费用是否一致。

（七） 对后续转让的房地产，纳税人存在未及时，如实进行土地增值税申报造成少缴或未缴税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定进行处理。

三、关于企业改制重组有关土地增值税政策问题

（一）《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号。以下简称“财税[2015]5号文”）中关于“投资主体”把握口径如下：

企业整体改建投资主体“不变”和企业分立投资主体“相同”均要求前后的投资主体一样，不得增加新投资主体，也不得减少旧投资主体，至于投资主体间出资比例的变化，不影响条款的适用，[樊剑英：出资比例可以发生变化，剩1元钱也可以也算，看看财税[2015]37号文件：四、公司分立 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。本通知所称投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。]企业合并投资主体“存续”要求合并前的投资主体要全部作为合并后企业的投资主体，可以增加新的投资主体，但原投资主体不得退出。[樊剑英：出资比例合并没说，还是看看财税[2015]37号文件：三、公司合并 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。]

2．企业整体改建后投资主体由各级政府、直属机构等国有资本出资人变更为其他政府部门、国有企业或国有独资公司，但仍属国有资本出资人的，属于投资主体“不变”。

(二)单位、个人在直接以国有土地、房屋进行投资的情形适用“财税[2015]5号文”第四条规定。

[樊剑英：不一定咬文嚼字说“改制重组”四字—— 四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。]

（三）企业整体改建、企业合并、企业分立以及不动产投资过程中只要有一方为房地产开发企业的，不适用“财税[2015]5号文”第一条至第四条规定。

[樊剑英：投资方、被投资方、存续企业、被合并企业、分立企业、分立后企业，只要有一方就别想了]

（四）企业通过改制重组形式取得房地产，再次转让时，土地增值税扣除成本按以下方式确定：

1．改制重组环节属于不征收土地增值税，则以改制重组前房地产的资产原值作为扣除成本。

2. 改制重组环节属于应征土地增值税或免征土地增值税的，则以征税或免税的计税依据作确认为扣除成本。

[樊剑英：上面都是暂不征收，不是免税]

3. 不能提供资产原值或免税计税依据的，则以旧房及建筑物的评估价格确认为扣除成本。

（五）经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，国家机关、事业单位、国有企业、国有独资公司之间的国有土地、房屋权属划转，不属于土地增值税条例、细则规定的征税范围，不征收土地增值税。

[樊剑英：国有企业真好！国有房地产企业划转土地呢？]

（六）企业仅发生名称变更，所有制形式没有发生改变的，不属于土地增值税条例、细则规定的征税范围，不征收土地增值税。

本通知自发文之日起执行。《关于明确地方税若干业务问题的通知》（穗地税发[2003]266号）第五条、第六条、第七条同时废止。

广州市地方税务局

2015年8月11日