西北狼

（一）业主因房屋质量、暖气、燃气等问题拒交物业服务费是否合理？

不合理。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。房屋工程质量保修是指房屋建筑工程竣工验收后保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设单位和施工单位应当在保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任。双方约定保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。另外，房地产开发企业售出的商品房保修，还应执行《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》有关规定。商品房主体工程及配套设施均符合此规定，不属物业管理服务约定范畴。根据国务院《物业管理条例》第52条规定：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担相关管线和设施设备维修养护的责任。

案例：胡女士看中了市区某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业服务管理企业交纳了当年的物业服务费。入住一年零八个月时，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来发展到漏雨的地步，胡女士便找到物业公司报修。物业服务管理企业通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理，但是胡女士与开发商对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议，多次协商迟迟未能解决。

胡女士认为自己房屋存在的质量问题应属开发商的责任，由此造成的损失应全部由开发商承担。但在购房时已全额交了物业服务费，物业服务管理企业也有应尽的责任，所以在问题没有解决之前不应交纳到期物业服务费。

物业服务管理企业认为房屋在开发商保修期内，自己及时联系开发商维修了房屋，尽到了物业公司的责任，而且房屋存在质量问题也不是物业管理服务不到位，无法接受胡女士不交纳物业服务费，于是一纸诉状将胡女士告上了法庭。

法院判决：1.胡女士应按规定交纳全额物业服务费。2.胡女士承担《物业服务合同》违约金。

案例分析：本案中，首先要弄清开发商、胡女士、物业公司三者之间的债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在购房合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；胡女士与物业公司之间存在物业服务合同关系，如果物业公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么是胡女士对物业公司负有债务；开发商与物业公司之间没有债权、债务关系。这样看来，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业公司负债，导致了胡女士的错误行为。

法理分析：1.当房屋出现质量问题后，业主是不可以拒交物业服务费的，因为物业公司与业主之间是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量问题属于业主与开发商之间商品买卖合同关系范畴，因此，业主不能以房屋质量问题，向物业服务企业拒绝交纳物业服务费。2.在现实的物业管理服务中，很多业主混淆了物业服务质量与房屋工程质量问题，把本不属于物业管理服务范畴内出现的房屋工程质量问题认为是物业服务质量问题，从《物业服务收费管理办法》中对住宅小区物业服务费用的构成中可以看出，物业服务费用并不包含处理房屋工程质量问题的内容。所以，当房屋出现了工程质量问题时，业主应依据购房合同约定进行维权，而不是将问题推到物业公司身上去处理，甚至以此为由拒交物业服务费。

（二）买了房空着，需要全额交物业费吗？

“交房后没有在小区住，物业费能不能减半呢？”近日，有市民咨询物业费到底包括哪些内容，长时间不居住能否少交物业费。

“我去年购买了一套100平方米左右的房子，刚刚交房，但目前没有入住的打算，准备空置一两年，那物业费也要全额交吗？物业费到底包括了哪些服务费用，没有居住是否可以减半呢？”张女士告诉记者，按照物业公司出具的交费标准，自己每年都要交2000元左右的物业费。

对此，记者咨询了市房管局物业科的相关工作人员。工作人员告诉记者，物业费收取主要包括公共区域的清扫保洁及清运，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、养护等费用。

“只要购房者与开发商办理了交房手续、拿到钥匙，就要开始交物业费。”相关工作人员说，虽然没有居住，但房屋所在公共区域的维护、清扫等费用依然存在，而物业费收取标准由物价部门核定，各住宅物业费用都要根据标准来收取，不得高于物价部门核定标准。

（三）房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？

只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费，因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的利益受损。

遇到哪些情况物业费可以不交？

无锡市场上目前有很多刚需楼盘，很多外地人是第一次买房，所以关注的重点往往是价格、学区、交通、配套等，直接与后期居住质量挂钩的物业反而成了可有可无的因素，而往往居住之后会与物业产生各种矛盾，于是各种业主拒交物业费、保安打人等新闻不断上榜。

其实任何事情都有两面性，不是所有的问题都是物业的问题，也不是所有的错误都是业主造成的，业主在拒交物业费之前最好弄清楚，哪些情况是允许拒交费用的？

一、费用

想不交可以不交

怎样才能拒交物业费（不是我教你诈哦）

1、对于不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳；

2、服务质量过差可暂时拒交；

3、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。

不住未必全交

正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始

收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；

入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴纳。

二、安保与赔偿

物业合同不是保管合同

丢东西不是全额赔偿，只承担部分责任；

如果物业公司按照合同约定履行各项巡逻责任的话，就说明已尽到管理责任，不用承担赔偿责任。

三、责任划分

后期维修多得花钱

比如屋顶漏雨只管修……还得付费。屋顶保质期5年，如果漏水导致业主无法入住由开发商承担物业费。

目前很多楼盘都是以招投标方式确定物业公司，开发商与物业管理公司是两个独立法人，无任何关系。

四、 资质与服务

物业管理企业的资质与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。一级资质不代表能够提供一级服务，资质等级与其所提供的服务并无挂钩。

具有三级企业资质的物业服务企业亦可提供一级标准的物业服务，关键在于确认该企业提供服务的等级是否达标。

来源: 三门峡日报