工蜂

【一线城市购物中心租金水平】

　　整体而言，一线城市购物中心整体租金水平平均在600-900元/㎡/月，首层租金平均在1500-3000元/平方米/月，以下为代表性城市的代表性商场。

北京

西单大悦城：西单商圈，租金水平为900-1300元/㎡/月

北京蓝色港湾：朝阳公园商圈，租金水平为600-900元/㎡/月

北京apm：王府井商圈，租金水平为600-900元/㎡/月

北京嘉茂（西直门）：西直门商圈，租金水平为700-1200元/㎡/月

广州

天河城：天河商圈，一楼租金2000-2300元/㎡/月，二楼租金1900-2100元/㎡/月，三楼租金1800-1900元/㎡/月，四楼租金800-900元/㎡/月，五楼租金600-650元/㎡/月，六楼租金200-300元/㎡/月，七楼租金100-200元/㎡/月。

正佳广场：天河商圈，一楼租金1500-2000元/㎡/月，二楼租金800-1500元/㎡/月，三楼租金800-1200元/㎡/月，四楼租金500-800元/㎡/月，五楼租金500-600元/㎡/月，六楼租金300-400元/㎡/月，七楼租金100-200元/㎡/月。

上海

iapm：位于浦西，首层租金为1950-2400元/㎡/月

静安嘉里中心：位于南京西路，首层租金为1800-2250元/㎡/月

港汇广场：位于南京西路，首层租金为2400-3000元/㎡/月

来福士广场：位于浦西，租金为1800-2400元/㎡/月

正大广场：位于浦东陆家嘴，首层租金为1200-1950元/㎡/月

【二线城市购物中心租金水平】

　　二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

　　整体而言，二线城市购物中心中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。以下为代表性城市的代表性商圈。

武汉

江汉万达广场：位于江汉商圈，租金水平为400-700元/㎡/月，部分达到1000元/㎡/月

新民众乐园：位于江汉商圈，租金水平为300-600元/㎡/月，部分达到1000元/㎡/月

假日乐园：位于司门口商圈，租金水平为200-300元/㎡/月

新天地：位于永清街，租金水平为150-200元/㎡/月（含物业管理、推广等费用），局部220-240元/㎡/月

菱角湖万达广场：位于唐家墩商圈，一层租金为100-400元/㎡/月，二层租金为200-380元/㎡/月，三层租金为120元/㎡/月

佛山

百花广场：位于祖庙商圈，租金水平为650-800元/㎡/月

岭南天地：位于祖庙商圈，租金水平为300-500元/㎡/月

东方广场：位于东方天地广场商圈，租金水平为600-900元/㎡/月

顺联国际：位于季华路商圈，租金水平为180-250元/㎡/月

保利水城：位于千灯湖商圈，租金水平为120-140元/㎡/月

南海广场：位于南海大道商圈，租金水平为250-350元/㎡/月

【三线城市购物中心租金水平】

　　整体而言，三线城市购物中心，县域商业租金水平在20-100元/㎡/月，三线城市商业租金水平为300-800元/㎡/月，而首层租金水平平均在1000元/㎡/月。

惠州

凃寨镇商业：凃寨镇文笔街租金为20-40元/㎡/月，县道租金为5-42元/㎡/月，凃寨老街租金8-22元/㎡/月

东园镇商业：东园依托惠南工业区的人气，老街店面整体人气较旺，租金价格为20-150元/㎡/月

张坂镇商业：张坂镇街道租金为25-40元/㎡/月，兴业大街租金为25-35元/㎡/月

东岭镇商业：东岭镇目前人气最旺的集中在东现街，租金也最高，为20-100元/㎡/月，商业店面面积在30-80㎡

源泰世纪城商业：外街单层店面，面积在20-50㎡，租金为70-90元/㎡/月；内街双层店面，面积在30-50㎡，租金为60-100元/㎡/月

镇江

万达广场：租金水平为60元/㎡/月

昆明

新兴商业中心：租金水平为300-800元/㎡/月

市中心：租金水平为750-1000元/㎡/月

贵阳

核心地段底层商铺：租金水平为1000元/㎡/月

【各业态租金承受能力】

一、各类业态可承受的租金分析

1、服装类

在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。

2、生活服务类

生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。

3、餐饮类

餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。

4、专业市场类

从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多，占到总量的72%，能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。目前，北京市专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态。

专业市场区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。

专业市场类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。在初期市场升级刚刚开始时，尤其以服装批零、家居建材等为甚，但一些规模过于庞大，周边市政基础设施不够完善的，经营往往日渐萧条。

购物中心里的专业市场往往以主题店的身份出现，如百安居、迪卡侬等都会以较低的租金引入，此类专业市场对店面的面积要求较大，以吸引顾客的目的性消费为主，在客观程度上有效增加了商场的客流，帮助商场消化了较多展示面较差的位置。

5、休闲娱乐类

从休闲娱乐业态来看，以承受3元/平米/天以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，此外可接受市值租金水平和3—5元/平米/天租金水平的商户各占20%。随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。创造更多的商业利润。部分原有的购物中心也在借助调整来达到增加娱乐、休闲比重的目的。休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。

通过上述对于各个业态租金的分析，可以支付较高租金的是餐饮和服装类业态，主要是由于其毛利率相对于其他业态来说较高。专业市场类和娱乐休闲类可支付的租金较低，原因是它可以消化掉大量的商场劣势面积，同时由于其拥有较高的吸引力，可以增加动线中小型店铺的曝光率，对于开发商内部小型店铺的销售起到了积极作用，故这两类业态对于租金拥有很强的议价能力，所支付租金不会很高。生活服务类多处于人口居住密集区，通常他们的毛利润较低，大多采用薄利多销的方式，因此其对于高租金的承担能力并不是特别的强，但是由于其又是住宅社区生活所必须业态，故住宅开发商对其需要有个较为清晰的定位。因为其可以提高住宅的销售速度和销售价格。

最终我们可以看出不是所有的商业物业业态的租金价格都是相同的，他们是否可以承受高租金完全是依靠他们的盈利情况来决定的。业态的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。来源网络