工蜂

目前，自建房工程预制化正逐渐成为一种趋势。比如前段时间被热捧的远大住工别墅产品——枫丹白露。

这款285㎡的三层别墅，其主体采用44块PC构件以搭积木的方式组装而成，30天就能完成精装交付，售价才75万/套。

目前远大这款别墅产品已经开始瞄准农村自建房市场和旅游度假市场进行生产和销售。

我们先来看看，44块PC板是如何在960分钟完成主体安装的……

　　一切准备就绪，图中红色区域将上演“速度与激情”

　　近看，地基与传统建房一样，没区别。

　　快看，7点15分，第一块PC板正式安装。

　　产业工人正在进行斜支撑体系安装。

　　PC板安装定位后，进行高强螺栓连接

　　PC板固定完毕后，就是墙面垂直度检查

　　PC板安装定位检查，不偏不差，正好零误差

　　第一块PC板安装完成，现在进行第二块PC板安装

　　准备安装第三块PC板

　　即刻准备安装第四块外墙板……

　　安装到位的外墙板，外装饰面一次成型

　　继续安装……

　　质检工程师用Ipad拍摄记录，实时上传安装进度

　　第一层吊装完毕，搭设外安全脚手架

　　第一层安装完毕，开始吊装第一层楼板

　　安装楼板，无缝对接

　　每一块PC板，都有它特殊的“出生证明”

　　第二层楼板安装

　　夜幕降临，吊装第三层外墙板

整个搭建过程中，远大仅使用了1台重型吊车，8个产业工人（5名安装工人，2名质检工程师，1名记录员）。但和其它一些预制化别墅一样，远大这款别墅最终能成功实现市场化量产吗？明源君认为，远大还需要面对以下几个问题。

地区差异，材料要不要变？

枫丹白露的发售地点是南北方均有，那么在产品设计中，南北方的产品关注的重点不同，导致的施工设计也不同。北方对于保温、暖气需求性较高，这就在设计中，对于保温材料、暖气片或者地暖的花费会多。而南方对于防水、通风要求较高，这就在设计中，对于防水材料、降温的要求较高。这些简单的气候特征，会导致设计方向上的差异，也会对材料和设计概念乃至成本产生差别。

而在装修方面，随着气候的不同，湿度、温度、日照的不同，会导致同一种装修材料，在不同的区域或适用或不适用的情况。这时，远大美宅是否有提供装修菜单式的服务以供选择？

75万/套，是不是贵了？

远大仅提供纯粹的技术和产品，土地、报批报建、办理产权等这些都不在他们的服务范围内。

那么，如此一来，75万/套的三层别墅，听上去是不是还有竞争力？

北京国科天创建筑设计院的副总建筑师范钦彧告诉明源君，在农村，自建别墅（面积相当）的费用相差特别大，有1500每平的纯土建价位，也有800每平的含装修价位，关键在于选材的好坏。

而针对旅游地产市场，目前那些用钢结构代替混凝土的别墅产品，造价才1000元/㎡，远大这款枫丹白露的每平米造价却要2600元左右，相对而言有点贵了。

不过，远大住工市场总监张美玲告诉明源君，远大美宅的用材均为一线品牌，不仅能确保品质，更承诺枫丹白露主体结构保修100年。这样算下来，这个75万/套的价格似乎可以接受了。但前期的市场教育需要多长时间？

只有一种风格，个性化呢？

目前，远大住工只有枫丹白露这一款标准化产品，当前暂不接受个性化定制。不过他们也表示，今后会不断更新产品，每年推出1-2款新品入市。

也就是说，客户想在枫丹白露现有造型基础上加一个飘窗，做一个拱门是难以实现的。而且由于主体的PC构件都是一体成型，想进行改造也非常不易。对于农村自建房市场，客户对产品的个性化需求可能不够敏感；但对于旅游度假市场，个性化的需求会相对更高，远大如何满足和迎合？

国内做整体式装配的条件成熟吗？

做整体式装配住宅的薄弱点在厨房和卫浴的防水上。虽然远大在卫浴厨房防渗漏问题上，采用的是远铃整体浴室产品，其底板是一次性模压成型，彻底解决了卫生间渗漏问题。

但如日本等国在自建房市场上，仍只采用局部装配。当然，这其中因为日本大多自建房地块面积较小，需要因地制宜，不适合大量模式化生产。但日本女建筑师李苑告诉明源君，更重要的原因在于，相比装配式，现场施工的技术更稳定成熟；连日本都只采用局部装配，中国真的已经适合做整体式装配了吗？

编辑：刘芳，来源：明源地产研究院。更多好文章分享，欢迎勾搭明源地产研究院副主编林蔚个人微信号kiwi52012

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