鱼龙百变

浅谈更正登记中

房屋所有权人的更正

四川省犍为县房管所    刘守君

A将房屋卖与B，A与B通谋逃避交易税费，A遂向登记机构书面声明，他与B是密友， B因隐情，由他将B出资购买的商品房代为登记在自己名下。A、B共同向登记机构申请将登记在A名下的房屋所有权更正登记在B名下。登记机构可否应A、B的申请办理更正登记？

《物权法》第19条第1款规定“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”质言之，登记薄记载的事项有错误时才更正，没有错误则无须更正。

在房屋登记实务中，登记簿记载事项错误的主要情况有房屋权利主体、房屋权利状况和房屋自然状况错误。对登记簿记载的房屋权利状况和房屋自然状况错误申请的更正登记，登记人员根据申请更正的事项，通过查阅、核对档案或现场调查提取相应信息后，本着有错必纠的原则，予以更正登记即可，但是，因权利主体记载错误申请的更正登记，特别是所有权人错误的更正登记应当慎重。

何以因所有权人记载错误而申请的更正登记应当慎重？因为，一方面因所有权人记载错误而产生的真实的更正登记存在，如张三和李四所有的房屋户型一致，张三在第3层，李四在第4层，登记时，因登记人员的失误，将李四的房屋登记在张三名下，而将张三的房屋登记在李四名下；另一方面因买卖行为本应申请转移登记而谎称的更正登记也存在，究竞是真实的更正登记，还是虚假的更正登记？很难甑别，本案中，A与B通谋的就是虚假的更正登记。

按《物权法》第19条第1款的规定，只要满足二个条件，登记机构就应当受理更正登记申请并准予更正登记，即一是权利人或利害关系人主观上认为登记薄记载的事项错误；二是登记簿上记载的权利人书面同意更正登记。对此，有学者解释为：如果权利人书面形式同意更正申请，即便申请人尚未提出足够的证据证明登记确有错误，登记机构也应当办理更正登记。例如，甲机构提出申请，要求将登记在乙名下的房屋更正登记到自己名下。乙向登记机构提交了书面同意的材料，登记机构就应当办理更正登记。因为权利归属是当事人之间的事宜，国家不宜对此作出干预①。申言之，本案中，登记机构应卖方A和买方B的申请，可以将登记在A名下的房屋所有权更正登记在B名下。若房屋买卖当事人均效仿之，一则交易税费流失贻尽，严重影响国家财税收入，损害社会公共利益；二则《房屋登记办法》中为房屋买卖、赠与等而规定的转移登记形同虚设，无存在的必要，破坏了登记类型体系，扰乱行政管理秩序。笔者认为，这不是立法的本意！

房屋权属登记亦是国家房屋登记行政管理机关根据申请或依职权作出的一种具体行政行为，体现了国家行政权力对房屋物权关系的合理干涉^②。因此，在房屋权利登记实务中，登记机构应当对所有权人记载错误的真实的更正登记与谎称的所有权人记载错误的虚假的更正登记，在力所能及的范围内予以甑别。

按《物权法》第11条和第12条的规定，权利登记申请人按登记类型提交权利来源证明资料，登记机构查验核实后将申请资料上的信息如实记载在登记簿上，因此，是真实的更正登记，还是虚假的更正登记？在实际工作中，甑别真假更正登记的主要依据是档案，常见的情况主要有二种：一是登记簿记载的所有权人与档案资料上显示的所有权人是不一致，但申请更正为所有权人的人与档案资料上显示的所有权人一致的，应当予以更正登记；二是登记簿记载的所有权人与档案资料上显示的所有权人一致，申请更正为所有权人的人则与之不一致的，应当区别对待。笔者认为，应当以房屋所有权被记载在登记簿上的时间点为作为一个衡量时间点：

⑴申请人提供的房屋所有权真实权利人的证明若产生于此时间点之前，采用为准予更正登记的依据，理由：①如本案中，若A委托B买房，并以B的名义与他人签订房屋买卖合同及登记房屋所有权。依《合同法》第402条和403条的规定，B的行为属间接代理，即代理人以自己的名义，为本人之计算，而为法律行为，其法律效果首先对间接代理人发生，然后依间接代理人与本人之内部关系，而移转于本人之制度^③。此处的本人，系指委托人，即房屋的真实所有权人。若如此，A、B共同申请将登记在A名下的房屋所有权更正登记在B的名下，于法有据，应当予以支持；②按《物权法》第14条的规定，房屋权利自记载于登记簿上时生效。在房屋所有权生效前，真实的所有权人可以登记在自己名下，但却请人代为登记在他人名下，应当是事出有因，具体是何原因，登记机构无须过问。故产生于房屋权利记载于登记簿之前的证明可采用于准予更正登记的依据。当然，真实房屋所有权人的证明须具有较高的证明力，如经过公证的委托书、声明、承诺或协议等，否则慎用。

⑵申请人提供的房屋所有权真实权利人的证明产生于此时间点之后，即使是经过公证的委托书、声明、承诺或协议等，不得采用为准予更正登记的依据。理由：①《民法通则》第63条和第65条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，书面委托代理的授权委托书，应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。质言之，书面委托代理的授权委托书应当由委托人在事前向受托人出具。如本案中，若A和B存在间接代理关系，A在B订立房屋买卖合同前就应当向其出示书面委托证明，此委托证明更应当在房屋所有权记载在登记簿之前。故在房屋所有权记载在登记簿之后的委托书不能作为房屋真实权利人的依据；②房屋所有权记载在登记簿后出现的关于房屋所有权属于谁的声明、承诺，或者是房屋所有权归属的协议。这些声明、承诺、协议载明的房屋所有权归谁，有可能是真实的，也有可能是虚假的。虚假的自不必说。如果是真实的，笔者认为，房屋所有权作为公民或者法人的一项重要的财产权，所有权人应当是非常重视的，房屋所有权的取得要经过房屋买卖合同的签订、申请所有权登记、所有权记载到登记簿上，有一个时间段，在这个时间段内，权利人应该处理好房屋所有权的归属这一重大问题，如果没有处理好，应当视为其勿视自己的权利，其权利不值得保护。《民法通则》第7条规定，民事活动不得损害社会公共利益。如果更正登记保护这种被权利人本人忽视的权利，给他人谋取不当利益留下缺口，如前所述，会影响国家的税收，也会破坏房屋登记类型体系，这些都会严重影响社会公共利益，扰乱行政管理秩序，故房屋所有权记载在登记簿后出现的声明、承诺或者协议也不能用作房屋真实权利人的证明。

注释：

①王利明、尹飞、程啸著：《中国物权法教程》（人民法院出版社2007年版）P_109——110

②王达编著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》（知识产权出版社2006年版）P₂

③梁慧星著：《民法总论》（法律出版社）P₂₂₂

刊《中国房地产》2011年第8期