鱼龙百变

目前在业内有一种观点，就是对于法院的协助执行通知不需要实质审查，可以直接办理转移登记。其观点的依据是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中的第三条第二款 国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。我个人是不赞同这种观点，因为这种观点即不符合相关法律规定，又不符合房屋登记要求。

我们首先要先区分无产权登记协助执行中的具体情况，一般就是以下两种。

第一种，手续齐全的建筑物，经法院裁判，要求协助办理转移登记的。这种情况比较好处理，我的意见是，可以先根据齐备、合法的材料以及生效的法律文书，首先办理最先一步的登记手续，譬如自建房的初始登记或者购买商品房（二手房）未办理转移登记的。办理完前面产权人的登记以后，再根据协助执行通知书办理。

第二种，手续不齐全的，又可以具体分两种情况，一是无手续的违法建筑，应当拒绝受理协助的请求；二是手续不全的，可以要求补充完善相关资料后，参照第一种情况操作。

首先，从法理上来说，我国是行政权与司法权分立的，行政行使审批权，司法行使裁判权，司法不能替代行政，简而言之，司法只能裁判权利，不能创造权利。比如土地使用权或者建筑许可的取得等，这些权利的获得都是必须经过有权的行政机关通过程序来审批的，司法机关只能在有行政审批的前提，才可以裁判该权利的归属或者转移，而不能直接裁判某个没有行政审批过的权利。例如没有签订土地使用权出让合同而非法占地的情况下，不能由法院判决其合法或者转移给第三人。特别在于未办理初始登记的房屋有很多危害性，比如房屋质量、消防、环保、气象等质量要求是否达标，如果没有达标，办理了产权转移，会导致更大更多的社会不稳定因素，登记机构也会因此背负不必要的责任。

其次，从具体的法律规定中也可以看出，法院的裁判文书是不能绕开合法性审查的，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。第二十七条国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时，

    可以看出，法院是有审查其所处理房产合法性的义务的。

第三，从登记机构的登记程序以及相关法律规定来看，办理初始的产权登记也是符合法律规定的，并且是必要程序，依据如下：

《城市房地产管理法》第三十六条第六款规定未依法登记领取权属证书的；《房屋登记办法》第三十三条第三款规定申请房屋所有权转移登记，应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书；第四款规定需提交证明房屋所有权发生转移的材料；且在其对于第四款的解释说明中说的非常清楚，前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。从这个解释说明可以明确得出，生效法律文书和权属证书是完全两个不同的登记要件，如果没有权属证书就不符合登记的条件，应当不予办理。

第四，从税收征收的方面来看，如果没有办理初始登记，就会有协助偷漏税的嫌疑。

综上所述，在办理无产权登记的法院协助执行通知时，应当谨慎办理，并要求补办初始登记。

   （发表于中国房地产2012.6期）