鱼龙百变

笔者认为，从理论上来看房屋所有权登记是从房屋建成办理初始登记开始，变更登记或转移登记在后，到房屋实体灭失为止办理注销登记为止的一个过程，《物权法》规定的登记簿制度，应当是记载这一过程的登记载体。

房屋所有权注销登记一般发生在房屋或者房屋权利发生消灭或终止时，权利人申请进行的登记。从实践中分别有房屋拆除、征收、或者其他不可抗力导致的房屋实体灭失导致的所有权消灭，由所有权人申请或者登记机构根据司法或者行政部门的文件注销权利记载于登记簿的行为，都是房屋的实体灭失后办理的一个登记行为。

转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。所谓转移登记，就是从前一个所有权人转移到新的所有权人的过程。笔者认为，只要是在不同的主体之间转移所有权而房屋实体不变的情况下，应当办理的是转移登记。

从法律规定上来看，关于放弃所有权办理登记的法律依据有以下几个具体的依据。《民法通则》第79条，所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第175条，人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。《土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。以上相关规定是对无主财产的归属认定为国家或集体所有。

从中看出，放弃所有权的，并不代表没有了所有权人，而是所有权归属国家或者集体所有。从本质上来说应当属于转移登记的一种。《房屋登记簿管理试行办法》第二条规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。从《物权法》规定设立登记簿制度和《房屋登记办法》对登记簿的规定来看，房屋登记簿应当是从房屋建成办理初始登记，从而衍生出后面方可办理的变更、转移登记，直至最终房屋灭失后导致的注销登记。登记簿反应的是一个权利从衍生到最终消亡的过程，如果按照《房屋登记办法》第三十八条办理了注销登记，而后再设立一个新的登记簿记载权利给国家或者集体的话，破坏了登记的连续性和不可操作性，失去了登记簿本来的意义。

《物权法》第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这就说特殊情况下，享有不动产物权之人取得该物权时不以登记作为生效要件，应当先进行登记将过程中的权利人在登记簿上记载，然后才能为其后手办理相应的登记，如果不登记过程中的权利人，不动产物权变动关系从上手到下手的链条将会在该处发生断裂。

我国的房屋登记簿采用物的编成主义，在这种编制方法中，“不动产”这一“物”在登记簿中处于核心地位。以不动产所在的行政区域、地段和地号为序，相应的设置不同的登记簿。要求就是以“物”为中心，体现出变化过程。这是确立不动产登记簿权利推定效力所必须的，是不动产登记法中“权利被涉及者已登记原则”的体现。要求权利被涉及者的权利必须已经登记，不动产登记簿就能够完整的展现不动产物权交易的全过程，不动产登记簿的推定效力即由此而生。

笔者认为，放弃所有权的登记，应当是一个特殊的转移登记，是一个可以所有权人单独申请，承受人是国家或者集体的转移登记。应当参照公房的管理原则，登记在地方政府或者其授权的机构名下。从长远来说，甚至可以考虑纳入保障房管理体系。通过结合税收减免等方法，鼓励通过放弃所有权的方式通过社会力量来增加保障房的供应量。

该文章发表于产权产籍2013.03  中国房地产2013.8