鱼龙百变

    2014年9月五指山市某人提出行政诉讼，案件事由是五指山市住房保障与房产管理局违法撤销房屋登记。该局在档案材料检验的时候发现登记的房屋均属于划拨土地上房屋，转移登记时未提交划拨土地使用权变更登记的相关证明材料，遂补发通知让原告补充提供土地出让的相关证明材料。原告未提供，五指山市住房保障与房产管理局于三个月后下达《撤销房屋登记决定书》撤销房屋登记，由此引发诉讼。

法院最终按照《行政诉讼法》五十四条第二款之1、2、3条目内容认定五指山市住房保障与房产管理局适用法律错误、违反法定程序，判决撤销了五指山市住房保障与房产管理局《撤销房屋登记决定书》，维持了原房屋登记情况。

现结合该案涉及的相关法律，对房屋登记依法行政的必须性进行简单阐述。

  程序法角度

《房屋登记办法》八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可以看出撤销房屋登记必须符合的条件，一是必须先司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件。二是其内容可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构方可主动撤销房屋登记，且有善意取得例外之规定。前述案例中无法看出登记机构有此两个要求，故而其采取的主动撤销行为，明显违法程序法。

实体法角度

五指山市住房保障与房产管理局以划拨土地要提供使用权变更的相关证明材料是不符合法律规定的。《房地产管理法》四十条第一款规定划拨土地使用权转让应当报有批准权的人民政府审批，《物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《房地产管理法》四十条第二款也对划拨土地转让做出具体的规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。很多同行据此要求，申请人提供批准的相关文件，并且依据是《房屋登记办法》三十三条第五款有兜底性规定其他必要条件。从行政许可法的本意出发，兜底条款必须有法律法规的授权，而不能随意性的增减。因为法律法规并未明确授权房屋登记部门审查。

《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。由此可见，审查权授予部门为土地登记部门，房屋登记与土地登记分设的不需要对此进行审查。

五指山市住房保障与房产管理局超越职权且违反法定程序，故而败诉也是必然的结果。

经验和教训

通过案例可以看出，房屋登记部门在办理相关登记时，必须严格依照法定程序和法律授权的范围内行使职权，否则就会承担相应的法律后果。借用一个最简单的例子，就是超生人员申请房屋登记的问题，你明知道申请人属于超生人员，并且未缴纳社会抚养费，但你房屋登记部门不能对其进行处罚，并要求其先处罚再为其办理申请相关房屋登记业务，因为大家都知道没有法律法规赋予登记部门该项职责，房屋登记应严格遵循法无授权不可为的原则。

实务中，如果遇到确实有记载错误的，如果符合《房屋登记办法》八十一条的，房屋登记部门可以直接行使撤销权。

不符合的法律也有相应的救济手段。《房屋登记办法》第七十五条，房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
　　对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

在给申请人的书面通知中，我们应依据《房屋登记办法》第九十二条申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任，告知申请人拒不改正造成的严重后果，引起申请人的重视，促使申请人主动申请改正。

 刊发于中国房地产2015.4，产权产籍2015.1.