临时建筑不得办理房屋登记
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房屋登记业内对于临时建筑是否能够登记存在两种不同的观点，第一种观点是认为，只要符合初始登记的要件，就可以办理；第二种认为临时建筑不符合所有权的性质，不应当登记。笔者认同第二种观点，笔者认为，临时建筑从根本性质上来分析，其实质应当为使用权的一种，具体分析如下：
《土地管理法》第五十七条，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。
可以看出，临时用地是使用是有其特殊性和限制性的，为了建设项目施工和地质勘查服务而建设的临时建筑，其土地的使用必须按照合同的约定且不得修建永久性建筑。
《城乡规划法》第四十四条，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。
《土地管理法》第八十条依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。《城乡规划法》第六十六条第三款临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款。
从这些法律和地方法规可以看出，临时用地、临时建筑的特殊在于临时性，不能超过两年。到期后，如无特殊情况，必须拆除，其使命是阶段性的。
《福建省实施《城乡规划法》办法》四十四条规定，临时建筑不得擅自改变使用性质，不得办理房屋登记。《河南省城乡规划实施办法》第五十二条， 临时建设工程规划许可证不得作为房屋产权登记的依据。从这些地方的《城乡规划法》实施办法中可以看出，对临时建筑的使用年限和是否可以进行房屋登记，都作出了明确的规定。
《浙江省城乡规划条例》第五十一条，临时建筑必须按照城市、县人民政府城乡规划主管部门批准的用途使用，不得改作他用或者转让。《广东省城乡规划条例》第四十八条，临时建设必须按照批准的用途使用，不得改变用途或者转让。《四川省城乡规划条例》六十一条第二款临时建设用地不得修建永久性建（构）筑物，临时建（构）筑物不得改变临时建设工程规划批准文件规定的用途或者进行转让、出租、抵押。
《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是绝对权、对世权，其占用、使用、收益和处分四种最基本的特征，缺一不可，房屋从合法建造完成起所有权产生，至其消亡所有权灭失，即使由于土地使用权、被征收等原因导致所有权灭失，也会获得合理的补偿。而临时建筑只是在两年的期限内可以获得补偿，到期后得不到补偿，这个和正常的所有权完全不同，且其申请主体往往不是土地使用权人本身，为法律明确不可以申请登记。即使以土地使用权人的名义进行申请，从上述地方性法规可以看出，其不具备收益和处分权，故而也不具备所有权完整的特征，因此综合以上分析可以看出，临时建筑从本质上应属于一种临时使用的权利，故而不能为其办理所有权登记。
中国房地产2015.4
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