绿茶幽幽——灯心

        腾讯上的奴隶买卖好像很火，刚一接触这时就在想的一个问题是，俺跟别人把一个人买来买去，俺的资产却能跟着增，对方也能增，三个人都在增。这背后似乎有种玄机，当时只想到的是会计中的关联交易。在系统学完注册会计师的六门课程后，我对这一问题有了更深入的思考，现供大家分享。­

        注册会计师审计中有一项很重要的审计就是关注关联方交易，何为关联方交易？这要仔细说来很多，打个比方来说就是两个公司有密切关系然后在年末要出会计报表时会粉饰报表虚增利润而相互把设备啊，机器啊等等卖来卖去而虚增利润。这就相当于我开头举的例子买卖奴隶：A和B把奴隶X买来买去，在买卖的过程中，我们来看A、B和X三者都发生了什么变化。我们以A来说，他先从人才市场上把X买来，X当时价格为100元，那么A要花多少钱呢？在这里我们先不考虑消费税，因为消费税是对特定的14个大科目征收，税率从5%到45%不等，另外还有对白酒和香烟复合征税的情况。在此我们仅将X看做一般商品，非房地产否则要交土地增值税，营业税契税等等，也非车船等要交购置税和车船使用税等，买卖过程中也不考虑印花税，因为数额太小。对A买X我们暂只考虑增值税，考虑增值税过程我们也暂不考虑城市建设税和教育附加等附加在增值税、营业税和消费税上的税种的影响，仅考虑增值税，也不考虑增值税的小规模纳税，也不考虑税率13%、3%、4%、6%和2%等税率特殊情况而按一般税率17%计算，则A要花117元第一次买进X。然后要到会计期末编报表了，A发现自己没达到上市条件，因为利润没达到三千万啊，那怎么办？眼看时间就不多了。于是A就与关系要好的B串谋，整了一法：把X买来买去。好的现在由B来买X了。这时X的售价为150元，那B还要交150*17%的增值税25.5元。即总共要花175.5元，这时A要抵减他买X的增值税进项税了，即17元。那么A在这一过程挣了多少钱呢？150—100—（25.5—17）=41.5元。那关联方B呢？B可以做账是：­

                                      借：固定资产150——奴隶­

                                              应交税金— 应交增值税  （进项税） 25.5­

                                              贷：银行存款     175.5 ­

从这个会计分录大家一眼可看出，对于B来说一项资产转为另一项资产银行存款转为另一项资产奴隶对其会计报表资产负债表并无大影响，仅有增值税对其有25.5元的负影响。但是当B将X再卖出后，此进项税25.5则可以抵扣。好的我们再看B又把X卖给A的结果。  B再将X以200元的售价（不含增值税）卖给A。则这一过程B要交200*17%=34元  的增值税销项税。同时也要抵扣原25.5元的进项税。则对B来说在这一买一卖中赚了200-150-（34-25.5）=41.5元。­

好的对于A来说，可以从类似与刚才的会计分录可看出，这一次买进对其资产负债表并无影响！那么从A和B轮番买卖X这一过程背后的实质是什么呢？又有什么衍伸呢？从这一模式又如何衍伸出次贷危机和金融危机的？这是我进一步要分析的。（出门久了，要回去看书了，下次再聊。）­

         我们现在来看看GDP的定义：全年国民生产总值。那么这个国民生产总值是如何计算呢？别的不说，很重要一点就是拿上面那个买卖模式来说，A把X卖给了B就创造了国民生产总值中的一部分。 那么我们把这拿到股市和房地产行业来分析分析，这种“炒”带来了什么影响。在我研读完中国税法后发现十七种税：增值税、消费税、营业税、城镇建设税及教育费附加、关税、资源税、房产税、车辆购置税、车船使用税、土地增值税、城镇土地使用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税。那么我们来分析与房地产有关的又有哪些呢？有的情况下要交十二种税，并一些费（费不在十七种税中）。好的从拿地说起。中国法律规定，城镇土地属国家所有，农村土地属集体所有。那么开发商要建房首先要拿地，我们来看看拿地的程序：假设这块地目前属于集体被开发商看上了，那么开发商怎么弄到手呢。那就需要竞拍，但竞拍必须要使土地现在国土资源管理局挂牌才行，那么就有了，开发商必须先说服该村长卖地啊，哦，那村长还要全村村民同意啊。好的，那开发商就给村长赛个几十万，村长发了，村民眼红，那好，咱来定个协议，协议什么呢？我们把地卖给你，那么我们这些村民就要怎样怎样。。。以武汉市来说，一般协议内容最后就是要获拆迁补偿款，并建好房后按家庭人口数目没人补偿两套房。那么这样一来有的一家就有十几套房子了，一下子成就了好多暴发户，这些暴发户卖房又增了不少GDP呢！­大家看看周边到处挖地建房就知道这GDP为什么这么高，但我们却还是感觉工资没涨就知道一点点原因了吧。好的，村民搞定了，要拍到房子还要怎么做？书上说的是要向国土资源局出土地出让金，这样人家才会把土地从国有变成你商业用地啊。如果真这么简单也没必要分析了，不知道大家关注过这么一个贪污案例没：辽宁省一市里的区里的国土资源局女局长贪污受贿近亿，是所有被抓的高贪中职位最低的，但金额却十分大。为何？人家掌握着土地大权！不难想象了吧，开发商要想把地拍下不贿赂贿赂，上下打点一翻怎能知道人家的标的，而刚好出略高的价让自己把土地拍下来呢？好的，如果这块土地是城镇用地，那就属于国家了，国家直接挂牌，你直接贿赂后再出土地出让金就OK了。（注意这里的价格不菲的土地出让金不在那十六税中。）如果A购的土地为资源土地，即地原为农牧等用地，则要在购地时一次行缴纳资源税。这是个幅度定额税率，每平米定价不等，同一区域价格相差数倍，那可得好好贿赂贿赂税务机关合政府，因为定税额由政府，征税由税务机关，没点“好处费”凭什么给你好处呢？好的“有本事”的开发商拿到地后干嘛呢？盖房？NO!炒地！俺再把这地卖给别的开发商，省得俺劳神费力！假如A将土地卖给B那么A，要经过什么什么程序，交什么税呢？首先在卖地前A每年都要向税务机关缴纳城镇土地使用税，这个是幅度税额，分区域征收，价款从0.6元每平方米到24元每平方米，同时同以区域的税价相差二十倍之多。那不向税务机关贿赂贿赂，他凭什么跟你定个低税额呢？签合同AB双方都要交同额印花税（以成交价的万分之三，这个价款很少的。AB合起来就是万分之六了。）就要交百分之三十到百分之六十的土地增值税。很显然羊毛出在羊身上，这比钱肯定算在B身上，最后真正算在购房者身上！因土地增值税计算较为复杂，其涉及所有税种计算出后方能算出真正增值的部分，而且涉及其他税种方法由的也较为复杂，故在此不详述。大家看到了吧，在这一交易过程国家GDP又增长了不少呢！

        在这里咱就不说B又把土地卖给C，C又卖给D什么的。要知道这种情况也很普遍，这样一来，GDP在不停增长呢。

       好的，我们就说B直接拿地后区盖房，看这一过程又有什么程序。好的，咱来盖房了，城管的看见了你扔得满地的水泥啊建材啊，是不是影响市容啊？那你也意思意思下吧。（未完）

        到这里大家看看，中国有多少人啊，十三亿！每人每天都要消费，或交换商品。这些都创造了多少GDP呢？大家再看看自己周边，是不是到处都在修路和建房。那么GDP以每年百分之九的速度上什就很可以了解了吧。再加上经济上的炒作，那GDP飞速上涨是意料之中的事了。

        我在看郎咸平的书时看到，书中有这么一观点，房价的上什是全国老板姓生产创造的功劳但最后获益的却是炒房者。虽然国家在对房价的调控上出台了诸如营业税、个人所得税和土地增值税等限制炒房的财政措施，也确实取到了一定效果。但是作为一个从事房地产近一年时间的工作人员，我对其中的内幕教一般人知道得多。那么我从业内角度来为大家分析下税收的影响。

        房地产包括房产和地产，在之前我们已就土地性质谈到拿地问题，即地产。现在我们来谈谈房产。

        我们将房产按获得方式分为：商品房、福利房，现在又出现了经济适用房（所谓经济适用房真正买去的都是有关系有背景的炒房族。一、大家别期望能买到经济适用房；二、买到也别指望住起来舒服；三、买后以后要卖还很困难因为没有土地使用证。）按土地性质也可划分为国有土地商品房、商业用地商品房、集体福利房和经济适用房。按是否具备房产证和土地证分为两证房、合同房和小产权房。我所说的这些不包括农村自建的民房。这类房是没有两证不能上市交易的。上面有几种类型的房产也是不得上市交易的。

        正规商品房应该是根据国家相关法律再国土资源管理局通过竞拍方式获得土地适用权和房产开发权而被划为商业用地的土地。为何要在这土地前加如此多的修饰语？我们来看看房管局的相关法律：只有拥有土地使用权证和房屋所有权证的土地方可交易过户。即俗称的两证房。众所周知，中国的房产土地适用期限为七十年，现在南国SOHO新开发些商品房适用期限仅为四十年，所以房价便宜很多，而这就是因其拿地性质而来的，其用地性质为商业用地非住宅用地，期限仅四十年，故拿地成本便宜很多，但是你去买房时，售楼小姐根本就不会告诉你这些内情的。还有很重要一点，大家要知道土地适用年限是从开发商从国家那竞拍土地的年限算起，而非你买房的年限算起，在南湖有很多土地都是92年就拿下的，但近几年才开发的，因为这十几年里开发商只是将生地变成了熟地然后或将土地闲置或在炒地。但它的土地年限要从92年算起的！（未完）

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