龙战骑士

　　它们最喜欢买房子的贷款者

　　
　　银行个人贷款大致包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人经营类贷款三类业务。由于对公贷款的风险把控越来越严、国家对两高一资(高耗能、高污染、资源性)行业贷款压缩，银行个贷业务份额因而渐长。而这其中，个人房贷因业务量大、不良率低成为个贷业务中的绝对“大头”。

　　“一是可以累积客户，很多贷款的客户同时也具备存款、购买理财产品的能力；二则实际房贷业务稳定且持续期限长，资产质量高、还款风险小，累积起来的收益更高。”某国有商业银行个贷部员工说。不过房贷受政策调控影响较大，“前段时间一个月才三四笔业务，而购房回暖的时候一天就有五六笔。”北京某商业银行的个贷员说。

　　地产商是它们的好搭档

　　
　　“我们总行与地产商有合作关系，每年会给它们一笔‘融资顾问费’作为回报。”一位银行信贷员说。因为房贷的需求源是购房者，这些资源掌握在地产商手里，“房屋销售中介也很重要，一些市场份额大的中介，都与好几家银行有合作协议。”

　　因此，个贷经理更要注意与房产销售拉近距离，“我们至多能看到客户在本行内的资产情况和征信记录，而其他信息，房产销售人员当然更清楚，有的还会直接教客户怎么应对银行人员。”任何一个楼盘开盘后，为了保证客户顺利贷款，开发商都会引入多家银行驻场，“开发商会要求我们必须让客户贷到款，一旦有一位客户因贷不到款而买不了房，你就从这个楼盘出去。”也就是说，在买房者资质不够的情况下，个贷经理也会尽量想办法。

　　它们对贷款后的真正用途监管不严

　　
　　针对消费贷款，现在新兴的一种方式叫做“循环信贷”，也就是说根据客户抵押资质和还款能力，在一个年限内审批一个固定的放贷额度。客户可在此额度内随时支取和归还资金。但此后，商业银行一般都懒得去对贷款用途做监督。

　　按规定，对于个人贷款资金，银行原则上是受托直接向借款人的交易对象支付，比如房贷直接汇到开发商账户，装修贷款直接进入装修公司账户。但对借款人难以事先确定具体交易对象且额度不超30万元人民币的贷款资金，借款人可自主支付。一些人将这些消费贷款用来支付房贷，银行也睁只眼闭只眼。有的中介机构会专门帮人操作，支付一定的“通道费”，将其他用途的贷款从对方账户支出，打入客户账户。这样的后续故事，银行很少理会。

　　它们觉得二套房贷风险大、收益大

　　
　　这其中有个关键影响因素—风险权重。风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例，例如目前每放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的风险准备金，而二套房要预留60%即60万元的准备金。

　　“以北京地区为例，大部分银行首套房贷款利率采取优惠能达到8.5折、9折；而二套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1倍，甚至更高。目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，但却要占用更多的风险准备金。”某商业银行个贷部员工说。

　　
　　银监会最近推出新规定，从2013年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。“风险权重统一之后，二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出约六成，这将刺激银行多做二套房贷。”

　　
　　年底申请房贷不容易

　　
　　银行作为金融机构，在银监会监管下会有一个存贷比要求。根据政策和资金量，“一般是总行有一个总的房贷额度，再根据具体情况分配任务到分行。”由此，分行就有一个固定额度的任务量，这也是个贷经理的“指标”。

　　所以一般在年底如果放贷任务已经完成，精明的信贷员就会“攒客”，把业务成绩拖延到明年。加上年终扎帐清算，年底月份申请房贷的人可能就会等更久的所谓审核，“一般年底结算完是到1月4日以后开始新一年的业务。”所以着急年底申请的人还是先问好情况，还没完成任务的银行是你更好的选择。

　　它们承诺的口头利率优惠可能会反悔

　　而口头承诺总有不被兑现的风险。到申请过程中，银行业人士又会告诉你“优惠不了”。最有利的理由就是政策变化。

　　
　　事实上，虽然房产政策易变，但目前来看监管层从未叫停过首套房利率7折优惠政策。央行多次调整房贷政策，但都指向首付比例，并未取消利率政策。实际房贷利率一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价的。

　　
　　你收入高，它们也不见得认为你有信用

　　
　　有一种消费贷款形式是无抵押、无担保的纯信用贷款。“审查主要是三个方面：一是月收入情况证明，主要看工资卡记录。二是工作证明，稳定的单位让还款更有保障，所以一般如公务员、医生、事业单位职工、上市公司或企业职工的申请更容易受理，自雇人士就比较麻烦了。即使收入很高，如果不是每月固定支付，也可能被拒绝。第三个是信用记录。有的还需要提供住房证明，同等条件下，已婚人士要比未婚人士更容易贷到款。”一位客户经理表示。

　　外资银行在无抵押贷款方面看上去比国内银行“通情达理”，但实际暗藏玄机。“准入条件很宽松，但没有好的工资证明，也贷不出多少钱来。”而且外资银行手续费和管理费也要更高一些。

　　它们轻易不会让你的房屋被拍卖

　　
　　贷款后，个贷经理还有一个重要任务就是催缴贷款。如果他们经手贷款的房屋最终被拍卖，对他们的职业生涯来说，将是个重大污点。所以他们轻易不会让这样的事情发生。他们除了打电话，还会亲自上门贴催缴单，尽力给房主施加压力。连续逾期还款超过三次，他们便会认为你存在恶意不还款的行为，房屋也有被收回的风险，但这种情况并不多见，因为对房主来说，自己把房子卖掉其实更赚钱。

　　
　　如果客户在还贷方面实在有困难，但又想保留房产，个贷经理往往会帮你延长按揭还款期限，但因为银行面临坏账风险，所以会用较长的时间和复杂手续，来对借款人的收入与支付能力进行评估。“根据个人工作等实际情况，最多能获得展期3年。”

　　
　　它们会暗示你如何达到贷款条件

　　
　　某房贷代办中介公司的总经理说：“在竞争的条件下，个贷经理很容易放松审查，发放贷款。开发贷产品时，银行也会在贷款审批上比较松一点，因为它们的回款压力大，急于放贷并回收之前的资金。”

　　
　　大部分个贷经理乐意暗示你如何达到贷款条件。在目前的房价水平下，房屋按揭贷款的条件一般是月收入达到月还款的2倍，或有其他资产作为补充。

　　如果你的条件不够，他们会直接告诉你该怎么做，“最好的办法就是在按揭行增加个人资产，现在个贷经理不能开口让客户存钱了，于是改由销售来暗示客户。能够体现个人还款能力的，还是现金类资产。银行最喜欢的是让客户买该银行的保险和理财产品。”前述代办中介说。

　　未到期的定期存款可以做抵押贷款

　　
　　除了房产，其实还有其他抵押物，常见的如存单和理财产品—具有现金价值的保单、外汇理财产品、凭证式国债。它们根据价值和贷款用途可以获得不同的抵押率和贷款期限。如此，在急需资金时可以比较一下，兑现存款和抵押贷款哪种方式更划算。比如一张未到期的定期储蓄存单，提前支取会造成较大的利息损失，通过计算之后，你可能会发现提前支取的利率成本不如拿来直接办理质押贷款划算。

　　
　　市场上一些小额信贷公司算是银行个贷部业务的竞争者，但向它们贷款成本更高，有的利率高达20%，只是审批相对容易。目前还有一些银行开始设立消费金融公司，更专注于消费信贷，形式上与信用卡分期付款类似，成本与银行差不多。