大昌

    前言：鬼城是地方政府重金打造的一座空城。至于空城里有没有“鬼”，我不知道，但是我用在网络上收集到的事实来展示给大家看——我们可以看到世界上人口最多的国家正在建造房屋，小区和城市，但是没有人住在里面，连绵几公里都是荒凉的公寓和空置的住宅小区，而且继续以公里和各种区的方式大规模的继续扩张中。
   盘点各地鬼城，今年再有数座新城“如榜”，这次添加的截止日期是2013年12月23日，所有资料来自网络。
   通过目前媒体公开资料的盘点出中国已知的２７座“鬼城”基础上，这次再增加２座“鬼城”北京郊区和深圳大亚湾，梳理如下：

  北京

    北京郊区44栋别墅烂尾20余年 爬满芦苇阴森恐怖

　　2013年12月5日，北京，在朝阳区东坝乡焦庄村，有一片占地50亩的别墅区。别墅区里的46栋楼房从1993年就开建，20年过去了，只有两栋住进了人，其余仍未完工。多年的风吹雨打，这些别墅如今已十分破旧，别墅周围疯长起近2米高的芦苇。图为废弃的别墅区。

　　天津“京津新城”

　　作为亚洲地区最大的别墅区，这里在短短几年时间耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场，以及在荒野上建起的数千栋欧式别墅，面积相当于33个天安门广场。

　　夜色中的京津新城总给外来者一种魔幻般的感觉，电瓶车在空旷寂静中滑行，掠过一幢又一幢轮廓精美的临水别墅，但是这些房子没有灯光，犹如空城般死寂。偶尔出现的行人，看起来就像电影中灾难过后的幸存者。在这样一座空城上，朱孟依投入了太多赌注。朱孟依在其中耗费了近8年时间，累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。如今，京津新城背上了亚洲最大“空城”的名号，而它也成了合生创展的滑铁卢。

 　天津市武清区

　　　因为一纸蓝印户口，武清区成为天津市房地产最火热的区域。“因为武清实体性产业很少，因此对外来人口也有很强的‘挤出效应’。在购房者中，购买联排别墅或者花园洋房的，天津人占10%；北京人也能占10%，其余80%的人群多是周边城市的蓝印户口需求人群。因为这种蓝印户口可以解决小孩在天津的读书、高考等难题；他们多数买了房但并不居住，因此造成武清区的”空城现象。

 　山东

  威海银滩海景房

 银滩位于山东威海下属的乳山市，海岸线东西长21.3公里，南北宽3公里，气候适宜，年平均气温12.3℃，空气质量良好，沙滩细软，是中国AAAA 级旅游度假区。据官方提供的数据，银滩每年的旅游人数为412.5万人次。这也是当地政府大手笔开发海景房的原因之一。但看似热闹的银滩，实际上却是一座人烟稀少的空城。
    “银滩是一座‘鬼城’，冬天甚至整个海滩上一盏灯也不亮，即便是在旅游最旺的七八月份，大量房屋还是空置的。”威海市一家房产中介老板龙大兴（化名）告诉第一财经（微博)日报《财商》。
   “现在银滩二手房的价格在单价3000元/平方米左右，很多人是2008年5000元买的，现在3000元亏本出手。” 
    威海银滩，一个美丽的“谎言”吹起的旅游地产泡沫，正暴露在阳光下。

  河北　

　 河北唐山市
 　在唐山西郊军用机场原址上改造的凤凰新城，如今密密麻麻的分布着多个大型楼盘。凤凰新城区域是2009至2011年期间唐山市政府重点推介的地块，龙头房企的唐山项目多位于这一区域。这些楼盘由于各种原因均未全面入住，入夜后只能看到一片由钢筋水泥构成的灰暗的城市森林，有媒体将唐山凤凰新城称为又一座“鬼城”。除了凤凰新城，唐山市其他区域还有多个的停建、缓建楼盘。在唐山市路南区某大型回迁楼盘，由于原住民每户均补偿了多套房产，同时商品房销售乏力，导致这一规划居住人口10万人的楼盘入住率十分有限。唐山万达广场2009年开盘预售时每平方米近万元的均价曾引发抢购，如今唐山万达广场已建成现房却仍未售罄，目前售价已降为每平方米7000元以下。

　　河南郑州郑东新区

　　中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。

　　河南信阳

　　以行政办公、金融、商贸、教育、文化、居住等领域为主的新区。

　　河南鹤壁新区

　　辽宁

   营口
 

　　地处渤海之滨的营口，只能算是三线城市。让人意外的是，这样一个三线城市，房子也滞销严重，颇有鬼城的影子，尽管开发商大量低价促销，政府逆调控出台各种救市政策，依然无法改变现状。
    计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业。

　铁岭新城

　 

　　在全国越来越多的卫星城开工建设，不过很多地方在拉动当地经济增长的同时衍生出大量商品住宅闲置的现象。在辽宁铁岭新城，目前的入住率上不足4成。铁岭市位于辽宁省北部，区域面积1.3万平方公里，目前铁岭老城区常住人口在50万人左右，而新城区的生活常住人口不到10万人。

  浙江

    温州


    位于瓯江边上的鹿城广场人烟稀少。这里，是温州标志性豪宅，也是房价最高的地方。“最贵的时候，这里能卖出将近9万元1平方米的价格。”连路过的的士司机，都忍不住感叹，“现在售价连一半都不到了。”价格大跌的并不只是鹿城广场，那些曾因爆炒而一度大涨的楼盘，例如香缇半岛、京都城等项目，价格也都大幅回落。
     密集上市的新盘，给温州楼市带来了前所未有的压力。温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米，再加上去年底80多万平方米的库存，市场供应量高达160万平方米。按过去几年温州年均60万平方米的消化量来算，仅目前80多万平方米的库存量就够卖一年多。这足以与近期被冠以“鬼城”的常州相抗衡。

 杭州市天都城

 

　　浙江省杭州市的天都城内随处可见宏伟的欧洲建筑物和宽阔的人行道。街道两旁还建有华丽的喷泉和各种雕塑。2007年修建天都城时，当地甚至修建了一座108米高的埃菲尔铁塔的复制品。尽管当初设计建设这一城镇是要为至少1万人提供居住场所，但那里仍然人口稀少。地方媒体如今已开始为其贴上“鬼城”的标签。图为2007年9月1日，浙江杭州市郊的天都城住宅区建筑工地上，一名工人正在推车。

   江苏常州
 　　2013年初有媒体曝出江苏省常州市新建住宅空置严重，大量商品房积压。在道路的两侧，可以看到已经封顶的高层住宅一个挨着一个，正在建设的工地上矗立着密密麻麻的塔吊，色彩绚丽的巨幅楼盘促销广告随处可见。但与热闹的建筑工地相比，各个售楼处却显得冷冷清清。
 　　为制造业先进、人民生活富裕的经济强市，历史、现代科教先进的文化名市，连东接西、承南启北的区域性枢纽城市，以人为本、人与自然和谐共存的生态城市。

　　江苏镇江丹徒

　　发展目标为镇江市现代化的城市次中心；现代化的物流商贸基地、都市型工业基地、绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地的。
 
   安徽







 

　　湖北十堰

　　

　　一边是规模宏大的城市扩张计划，一边则是所造新城的人气冷清、房屋空置、商业凋敝，力推“千亿削山建城”的湖北省十堰市在东部新城区域已经深陷空城、鬼城之忧。发展目标为生态环境优越、社会经济协调发展、人民生活宜居的国家生态发展示范地区，国际知名的生态文化旅游区，国家重要的产业基地和鄂渝陕豫四省(市)交界地区的区域性中心城市。

    甘肃

　　云南

    昆明市呈贡县

 　 美国《外交政策》杂志报道，美国摄影记者马修·尼德豪泽造访昆明呈贡，用镜头记录下这座鬼城的景象，详见我空间另外文章《中国又现鬼城～昆明呈贡》。与名气更大的鬼城内蒙古康巴什一样，呈贡也是在加速城市化的大背景下出现的。图为呈贡的空旷街道。在这里开车一定不会忍受堵车之苦。

 　这就是“现代新昆明”，“亚洲花都”、“新兴工业园区”、“科研教育基地”、“国际物流中心”真实写照。

　　陕西

 

　　“超级大盘林立”是记者对贵阳楼市最深刻的印象。去年，贵阳楼市曾“被鄂尔多斯”过一次，如今，因几个千万级体量的超级大盘再现，被某些地产专家预言“崩盘”。目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个。单是花果园项目就有1830万平方米的体量，号称全国第一大盘。以花果园规划的35万常住人口为例，这样的规模足以抵得上贵阳市修文县人口的总和。

 　　广西

    北海银滩

　
　据官方提供的数据，银滩每年的旅游人数为412.5万人次。这也是当地政府大手笔开发海景房的原因之一。但看似热闹的银滩，实际上却是一座人烟稀少的空城。“银滩是一座‘鬼城’，冬天甚至整个海滩上一盏灯也不亮，即便是在旅游最旺的七八月份，大量房屋还是空置的。”威海市一家房产中介老板说。

　深圳大亚湾睡成
 
　2013年12月23日，深圳，“大亚湾”这个词为人所知，很大原因是位于深圳大鹏半岛的大亚湾核电站。惠州境内的大亚湾北岸已经造出了一片高楼林立的庞大城区，吸引了很多深圳置业者。但记者近日探访惠州大亚湾区，路上空空荡荡。白天大街上难见人影。夜幕降临，却无法见到华灯初上的景象。御玺山大峡谷是个2328户的大型楼盘，有18幢楼，晚上7点，记者数了一下，只有两户亮灯。

 
2380多户夜里仅2户亮灯 烂尾楼遍地

　 　海南省琼海市

　　琼海市区一片繁荣景象，而距离市区仅30分钟车程的琼海博鳌镇，却是另一番景象。偶来的巴士和零星外地车辆格外瞩目，晚20时街道仍难觅“人气”。《经济参考报》记者沿博鳌海岸线走访了“博鳌湾”和“长滩雨林”两个大型社区，发现这里已是名副其实的“鬼城”。

　　各方回应

　　2009年12月初

　　内蒙古自治区副主席连辑：鄂尔多斯的人均GDP将超越香港。此后有数据显示，鄂尔多斯人均GDP已经接近1.5万美元，超过了上海和北京。

　　2011年1月

　　郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬说：“我们听到后很生气，怎么能说是‘鬼城’呢！”郑东新区CBD入住率达到90%，并强调郑东新区常住人口已达30多万。

　　2011年3月

　　呈贡县委宣传部副部长黄明说，“空城”说法甚至离谱到“(政府)没必要反驳它”。他强调，呈贡新区“五年出形象”的目标已完成，下一步力争做到“十年成规模，二十年建成”。云南省政协原副主席杨维骏一直预言呈贡新区迟早会变成一座“空城”。大学生和公务员，还是会选择住在主城区，形成“早来晚归”的集体迁徙，“有城(房子)无市，(呈贡新区)依旧是‘空城’一座。”

　　2013年3月

　　上海社科院郁洪胜“对于人口规模预判的不准确，城市总体规划的不完善，住宅地产没有与其他产业进行很好的配套，这是导致常州出现‘鬼城’效应的几个最为重要的因素。”

　　2013年1月22日

　　营口市人民政府常务副市长刘焕鑫：营口楼市并非有鬼城现象，外界媒体对于营口不了解，所以才会对此有误读。

　　现在和未来

　　据全国科学技术名词审定委员会审定，鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。凡空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，都会被形象地称为“鬼城”。

　　一份统计数据显示，2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%，而2007年为8%。而在日本泡沫高峰期，该数值从来没有超过9%；在美国，它从来也没超过6%。这导致国际上这样评价：中国人均消耗的钢铁、铁矿石和水泥比历史上任何一个工业国家都多。这一切都将会导致铁路不赚钱，公路无人行驶，城市无人居住。

　　尽管如此，我们的很多城市仍然愿意在地产、工业、金融业大斥笔墨。

　　有些泡沫已经破裂，鬼城，空城的背后，有多少是冲动，多少是面子，有多少是利益关系，有多少是政绩，这些问题都和这些城市的未来一样——未知。

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附：三四线的城市地产泡沫大 

　　以建设“区域性中心城市”为战略目标的湖北十堰市，现阶段却面临着不小的尴尬：一边是新增大量土地加速发展，另一边则是大量楼盘竖起却迟迟不见买家。

　　《经济参考报》记者在十堰看到，大美盛城已有多栋楼房建成，临街一排几家商铺已装修完工，而住宅基本处于一片黑暗。“以前这里只是一片大山，才开山不久，谁会来这么偏僻的地方买房呢？”楼盘对面医药学院的学生李继民说，虽然房子早已盖起，但很少看到有装修入住的。
 　　十堰房地产市场所面临的尴尬处境并不是个例。一二线城市是时常出现彻夜排队抢号的市场，三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘，房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。

　　对此，业内人士表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。与此同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。

　　16日，克而瑞信息集团(C R IC)研究中心发布《中国城市发展前景与风险排行榜》。榜单显示，甘肃陇南、武威、酒泉、定西及陕西延安等地位列房地产风险城市前几位。值得注意的是，风险排名前五十的城市均是三四线城市。

　　CR IC研究中心副总经理林波在接受《经济参考报》记者采访时表示，城市人口外出务工比例较高，使得经济总量相对有限、中心区域土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显，“大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，供求风险较高。”

　　利用“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算近三年城市供求比，一线城市供求比仅为0 .64，供小于求。与之相对的是 ， 三四线城市供求比均值达1.22，供过于求。从单个城市供求比来看，供过于求现象更为明显。其中，甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比高达5 .7，鄂尔多斯4.9，延安4.34.

　　“正常情况下，供求比在0 .8至1 .2区间内表示供求平衡。数值过大则表明市场供过于求，存在较大的供求风险。”林波说，多个三四线城市供求比早已超过正常区间数倍，风险集中且消化能力差。

　　中指院日前发布的《3.5线城市房地产开发投资吸引力报告》也对此进行了印证，近五年3.5线城市施工面积增速持续高于全国平均水平，2010年至2011年达到近30%，2012年同比增长19%，高出全国平均水平5.4个百分点。虽然近两年全国供应增速大幅下滑，但由于不是重点调控城市，受影响较小，3.5线城市2012年新开工同比增长2%，竣工同比增长16%，均高出全国近9个百分点。

　　与此同时，市场消化能力却远远跟不上建设的步伐，2010年至2012年，3 .5线城市除抚州和宝鸡外，其余销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1，尤其是枣庄、铜陵 、 荆门等城市 ， 销供比未及0.5，供过于求态势明显。

　　从未来需求来看，三四线城市也不尽如人意。代表需求潜力的常住户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城市为1 .21，三线城市仅是0.98。这意味着，一二线城市为人口流入型，常住人口明显高于户籍人口，而三线城市均值低于1，说明人口外流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。

　　“由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。”林波说。从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位，从而进一步降低城市房地产市场的需求。

　　林波同时指出，三四线城市风险区域化明显，现阶段整体上东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市风险偏大，西部地区由于经济产业发展较弱风险偏大，形成西北风险集中圈。

　　对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”

大昌锐评：
   1、是谁把城市化变成了一场灾难？北京，510万买92平的房子，非同寻常的大众幻想与群众性癫狂！亲们，避开任何与咱们中国楼市相关的一切资产，否则，您的投资将失去一生的积蓄，失去一切！

   2、房地产泡沫，这对中国来讲，是一个大大的问题，无语发下图~