感恩的心

在日常财务工作中，有些财务人员对房产税问题重视不够、认识不清，造成很大的税务风险，有必要加以厘清。

一、房产原值问题

1、房产原值的确定

《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

2、房产原值包括地价

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价2万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4（即8000/20000），因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×2万元/平方米=32000万元。

3、房产原值包括以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不应当纳入房产原值。

例如，华水公司在自建房屋结束后进行转账，在建工程4000万元中，其中有建筑业发票3500万元，中央空调300万元，智能化设备200万元，财务人员只将3500万元作为计税依据，缴纳房产税，存在涉税风险，按照上述规定，公司应把中央空调300万元，智能化设备200万元都应纳入房产原值，缴纳房产税。

二、特殊情况下房产税问题

1、基建工地的临时性房屋

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地[1986]8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。也就是说，不予征税的临时房屋必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。

需要注意的是，售楼部显然不是为基建工地服务的，而是为售楼服务的，不满足以上的两个条件，需要交纳房产税。

2、无租使用房产

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地[1986]8号）第七条规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。但是是按房产余值还是按租金征税不得而知，《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）废止了财税地[1986]8号文第七条，其第一条明确规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

3、转租房产

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

例如，华水公司与华北公司签订房屋租赁合同，华水公司将自己的一栋三层办公楼租给华北公司，华北公司将用不完的一层转租给其他公司使用，那么华水公司按租金收入缴纳了房产税后，华北公司的转租收入不需要再缴纳房产税了，当然我们假设华水公司和华北公司不存在恶意避税操作。

4、具备房屋功能的地下建筑

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税；自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%　（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

5、自建房产，但没有取得房产证

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

例如，华水公司自成立以来从未缴纳过房产税，引起了主管税务机关的警觉，纳税检查时发现华水公司厂房和办公楼主要是租赁来的，进一步查账，发现“固定资产—配套和附属厂房”明细账上记载500万元，财务人员解释道，租赁的厂房不够用了，才自己建的，也一直没办房产证，所以不需要缴纳房产税。其实，财务人员的认识是错误的，按照上面的规定，房产使用人也是纳税义务人，没办房产证照样应该缴纳房产税。