房价的拐点在哪里？
南山谈天下
文＼南山种豆者
一，前言
“国家兴亡，匹夫有责”，小时候对这句话是深信不疑的，长大了之后才发现原来连自己的“兴亡”都无法掌控，整日为生活奔波不说，我们还必须紧紧团结在某某某的周围，在伟大光荣正确的某党的领导下，眼睁睁的看着我们的生活环境和世风道德日益恶化，然后扪心怅然自问：“我小时候那些纯洁的梦想呢？”是继续坚持自己呢，还是学会融入羊群，随波逐流的过一辈子？毕竟都快三十岁的人了呀！
扯远了，一开始就扯远了？ 这篇文章是谈经济，主要是对房价走势的看法。虽然我不敢说我的看法一定是对的，但至少目前我还是比较自信的 。当然错了也没关系，反正我还只是个小人物，不至于影响他人、祸国殃民。
二，为什么政府对房价的调控总是失败？
闲话勿多，进入正题。 大家知道，中国这些年来经济增长迅速，鸡的屁（GDP）增长速度连续多年世界第一，人们的名义收入虽然也大幅增加了，但总感觉远远的跟不上鸡的屁。神奇的是财政收入居然连续多年数倍于GDP增长。不错，这年头什么都在涨，但增长速度能和财政收入相媲美的，想来想去，还就是房价了。据统计，一线城市的房价十年来竟然上涨了差不多十倍。房价上涨很正常，一者经济在增长，商业在繁荣，二者因为房子是生活的必须品嘛，谁不爱呀，而且据说，女孩子结婚的话有了房子就有安全感了，但上涨的幅度远远的超过收入的增长幅度就不正常了。可是往往大家越爱的东西就越涨，越涨大家就越爱。于是到处都在开发，到处都在建房。随着房价似火箭般的速度在飞涨的同时，民怨也越来越大，国家也出台了好多调控的政策，可是居然越调涨的就越快。问题到底出在哪里呢？
调控失败的最大原因，就是调控政策手段本身就是错的。调控本身就是个伪命题。我们的调控手段主要有两个：一，加税。羊毛出在羊身上，加的税最后都摊在购房者身上了，国家倒是把钱赚了。二是限购，大家想一下一般什么情况才会限购，需求量大的东西或者稀有的东西才会限购呀，大家一看，哇，限购呢，那还不赶快买！于是越调越涨。
三，房价上涨的原因
其实房价上涨的第一个原因还是成本的原因，面粉贵了面包焉能不贵？大家知道中国实行的是分税制，地方政府的财政收入要靠自己解决，怎么解决呢，现阶段主要手段就是卖地。以我老家为例，政府从农民手里以6万元的价格把土地强行征收，然后以数百万的价格卖给开发商。其中的道理是很明显的，开发商花这么多的钱把土地买来，再交上多如牛毛的税，房价可能便宜吗？你以为政府真的希望房价下降？哈哈，太天真了！有的人可能会说，那中央政府呢，中央政府怎么不管？你不想一下，中央政府如果干预的话，不让地方政府高价出卖地，那地方财政缺钱的时候问谁要，还不是向中央政府要？中央政府才不会这么傻呢！所以前几年有影帝之称的某总理一脸真诚的说，“要老百姓住有所居”，说要调控房价，可控制的目的是“遏制房价过快增长”，而并没有说要让房价下降。大家谁看到政府说要降房价了。
房价上涨的第二个原因是：房子的本质已经变了。
按照传统理论，供大于需的话，价格就会下降，需大于供的话，价格就会上涨。 可是在现在这个金融发达的时代，情况完全改变了。房子从生活的用品变成了金融产品，变成了投资工具，就像黄金一样。这样一来，传统的供需理论就不灵验了，因为有钱的话可以多买几套房子，甚至出现了好多职业炒房客，他们买房子唯一目标就是以更高的价钱再卖出去。于是出现了好多的“鬼城”。现在几乎所有的大中小城市都在开发新区，建设新城，房子一建好，很快就都卖出去了，可是住进去的人却很少，看看小区里晚上亮灯的数量就知道入住率了。这还不算正在开发而还没有建成的楼盘。
为什么在房价这么高的情况下，炒房的人还这么多，开发楼盘的人还这么多。一般的做生意赚了点钱的老百姓多买个一两套房子这可以理解，可是作为以投资为第一目标的职业投资者为何还要去投资这种变现能力很差的投资工具呢？这么多钱是从哪里来的呢？他们为什么不去投资其它东西呢？
这就涉及到第三个原因：货币政策。
08年金融危机在全球蔓延的时候，美国为刺激经济，火速推出
QE1（即第一轮量化宽松货币政策），美联储创造了超过一万亿美元的货币储备。为了应对美元的稀释带来的影响，全世界其它国家也在大量的疯狂印钞，尤其是中国，据央行数据显示，截至2012年末，M2余额居然达到人民币97.42万亿元，居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍。美国的超发的货币主要是在金融内部流转，通过它的附属机构直接购买抵押贷款支持证券，因此没有在美国国内造成严重的通货膨胀。反而促使了股市的反弹创了新高，间接增加了国民财富，民众有钱了自然增加消费，反过来又促进了上市公司的收入增长，
如此良性循环，于是美国渐渐走出困境。与美国所不同的是，中国所超发的货币大多都以信贷的形势进入“铁公基”（铁路公路基础设施建设）以及房地产市场了。大家知道仅09年一年，国务院就推出了4万亿的经济刺激计划，加上地方政府的配套，总共多达数十万亿。那么这些钱都到哪里去了呢？除了政府主导的“铁公基”之外，全部都流入了房地产市场了。这就是这几年房价火箭般暴涨的原因。
那么，这些钱是怎么流入到房地产市场的呢？这和中国的国情有关。我们知道中国的经济长期以来是由政府主导的，主要是由投资和出口拉动的。这种政策不像西方由民众消费拉动那样具有内在的动力，是很难长期持续的，尤其是金融危机以来，企业的盈利尤其是民营企业经营环境严重恶化，出口萎靡不振。而人民币升值更进一步打击了出口企业。本来在这种环境下，政府应当给个人和民营企业减税，然后进一步给民营企业放宽贷款门槛进行扶持。可是我们的政府没有这么做，四万亿一下子放出，除了“铁公基”之外，主要贷给国企和和国企有关系的公司了。而解决了80%以上就业的民营企业就举步艰难了。于是很多人就懒了搞实业了，这就造成了09年以来奢侈品和许多投机物品价格的暴涨，再加上08年底政府推出对购房的优惠政策，于是房价大幅暴涨了。而接下来国企呢，这些占据着大量垄断资源的巨无霸无效率的公司看到了机会，于是不务正业，把好多钱都投入到主业之外也参与到房地产领域了，因为钱来的快啊。本来一般“地王”都是民营企业的，可自09年下半开始情况变了，“地王”几乎全部变成国企。因为他们钱多啊，和政府银行（银行本身多是国企）有关系，不愁资金来源，所以根本就不考虑价格，于是地价上去了，房价自然就贵，地价上涨又符合地方政府的愿望，于是相辅相成，更加上涨。房价越涨，大家越不愿意好好做实业，相对于投资房产，做实业又累利润又低，于是更加进行房地产投机，于是房价就一发不可收拾了。
国内除股票外各种资产价格暴涨，与此同时，人民币又加速升值，于是外币也就是热钱也蜂拥流入中国，加入到这场房地产的盛宴当中了，大家想一下，美元换成人民币在中国一年，即使投资没有任何收益，光升值的利差，就可以赚上一笔了。如此热钱怎能不往中国跑，如此怎能不炒高中国的物价。这就是最近几年虽然大家工资也增加了不少，但似乎钱也越来越更不够花了的原因。热钱是逐利资金，以利润为目标，当然首先进攻的是涨速巨大的房地产了。国内国外的资金一起来，这样房价就更加一发不可收拾了
。
很多新兴经济体也和中国差不多。外国的热钱尤其是美元，对其国内的资产价格也起到了推澜助波的左右，甚至影响特别之大。今年7、8月份，随着美国经济的进一步复苏，再加上美国QE政策退出的预期，热钱由新兴市场向美国回流，包括印度、巴西、印尼、俄罗斯在内的好多国家的资产价格迅速下跌，房价最多有下降了50%以上者。而中国居然雷打不动，这是为什么呢？难道是因为中国的房地产泡沫还不够大？
四，为什么中国的房价如此坚挺？
我认为原因主要有两点。
第一，有政策以及客观环境的强力支撑。比如，据香港中文大学郎咸平教授统计：“在中国的房价里面，居然有12项税跟56项费，另外还有土地成本（仅2011年全国土地出让金就高达3.15万亿元），加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位，我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本，这是刚性的，目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本，这个也降不了。另外，开发商有20%的利润，有很多的支出都含在这里面，所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说，房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口还是那句老话“面粉贵了，面包焉能不贵”。
这么贵就算了，你说为什么还要再继续暴涨呢？答案就是：有足量的货币资金的支持。
不错，东西再贵，没有资金的支撑也是不可能有动力继续上涨的。上文说过，现在货币环境是：美国量化宽松，印刷并释放出了大量的美元，中国又印了比美国多更多的人民币来进行对冲，结果造成了天量的货币在市场。而目前，制造业和服务行业都不景气，水泥钢铁以及好多新兴行业又严重产能过剩，唯一比较景气的支柱行业就是房地产了。假如这么多的货币不流入房地产的话，必然引起严重的通货膨胀。到时候民众的购买力必然大幅下降，以致经济垮台，民不聊生。
五，什么样的情况下房价才会大幅下跌？
那么到底房价有没有下降的可能呢，有，当然有，我认为在两种情况下房价会下降：第一，政府出手，第二，内外生变，说的好听点，就是市场解决。第一个情况出现可能性比较小，第二个可能性比较大。
先说第一个，政府自己出手。首先，增加民众财富，不要再继续国富民穷。具体做法是，1，减税，给中小企业减税。在中国，中小企业的所缴纳的税占到了总税收的85%，而其却解决了85%以上的就业人口。中小企业赚到钱了，自然愿意花更大的精力投入更多的资金去发展实业，继而雇佣更多的员工并增加员工的收入。员工收入增加了自然愿意多花钱来消费，这就形成了一个良性循环，时间久了，总税收反而会增加。2，从土地出让金开刀。中国现在的土地出让金一年就多达3万亿左右，这些钱只要拿出一半来，就完全可以帮全国老百姓解决医疗和教育这两项最根本的民生问题。解决了百姓的负担，也就是间接增加了百姓的收入，那么老百姓就会有更多的钱去用来消费了，又间接刺激的企业和经济的发展，如此良性循环。3，逐渐建立更多的保障房，并且真正让有需要保障的人住进去，而不是成为利益群体和利益群体有关的人的福利房。
建设足够的保障房（3），主要是解决那些经济困难的群体；前两点（1和2）目的是切实改善做实业者的经营环境，做实业能赚到钱了，就不会拿很多资金去炒楼，囤积房产。要不然实业不好做，股市又不涨，钱存银行又缩水，你说人家拿多余的钱不投资房地产还能投资啥？要知道真正推动社会发展的还是那些做实业的，炒房地产对社会有什么贡献？一套房子从一个人手里卖到另一个人手里，能创造出什么实际的效益？
要实现这三个方法，那就减少了财政收入，并且增加了财政的支出，那该怎么办呢？解决的办法有两个，1，国企赚的净利润除了留下少量的备用资金外，其余全部上缴。股份制的国企就以分红的形式上缴（因为也有一定比例的民众和社会机构持股），因为现在好多国企钱多的无处可用也来炒房地产。钱多了也容易产生腐败，和对资金利用的严重无效率，并且挤压民企。2，政府裁员，把多余的人员编制切掉。中国的公务员比例之高在全世界是排名前几位的，有些岗位根本没什么用，造成人浮于事，不但不做工作，还尽给百姓找麻烦。比如计生委，现在基本上学界都有个共识了，计划生育政策的存在无论对现在或者以后来讲，绝对是弊大于利。可是政策就是很难动摇，为什么呢？很简单，计生委取消的话，这几百万计生干部到哪里工作去。李总理说了，改革要有壮士断腕的勇气。我不知道本届政府有没有这个魄力？我看不容易。3，还是治理腐败问题，现在腐败问题浪费了国家多少钱财？这点我就不用多讲了。
第二。市场解决。上面讲的第一个由政府解决的办法，我估计是很难实现。而且这次三中全会习李两个头领似乎已经达成共识，即是由市场解决了，因为这次三中全会出台的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，里面，“除了明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”之外，没有提到任何有关“房地产调控”的字眼。”。唯一比较明确的是，“要加快保障房建设”，但具体做的怎么样，我们还有待观察。所以以目前的情况来看，寄希望于政府的强有力作为，我看可能性事很小很小了。
那么市场发展到什么情形下才会变化呢？才是个拐点呢？需要多长时间呢？
我认为，这要看美国的经济复苏情况和美联储的QE 政策什么时候退出。为什么这样说呢？不知大家有没有注意到一个情况，当今年8月底至9月初美联储宣布继续实行量化宽松（QE）的政策不变时,中国的房价马上迎来了一个暴涨，就是所谓的名副其实的“金九银十”，这两个月，全国的房地产销售量价齐升，涨幅空前，据国家统计局11月18日发布数据显示：“10月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有1个（温州），69个城市同比上涨。其中，北上广深四个一线城市房价继续以逾20%的同比涨幅加速上涨，全国平均房价涨幅超过10%”。这次房价暴涨，也不见政府说要调控了，为什么啊，因为调控没用了，没有效果啊。官方对此的解释是，可能是节假日的原因。哈哈，简直是笑话，买房子又不是旅游或者买菜，节假日的影响有那么大？以我认为，这很明显和美国的QE政策所延续有关，当七八月份，国内对美国QE政策的退出有预期的时候，房地产市场交易量清淡，热钱开始少量流出中国。可最近两个月，美国QE政策确定延续了以后热钱又迅速重新流入中国了（据三中全会前夕官方数据）。大家想一想，这影响有多么的巨大！
所以我预计，未来一段时间，少则一两年，多则三五年，房价还是要继续上涨的，但是没有什么东西的价格能在严重偏离基本面的情况下永远上涨，靠资金和投机推高的价格，总有要下跌的那一天。当美国的经济进一步复苏，或者当美国开始出现通胀压力的时候，美国自然会退出QE。到那一天，热钱开始回流美国，国内的避险资金也一样会蜂拥而出，继而造成美元大幅升值，无论国内国外的资金，都将争先恐后的抛售在中国的固定资产。
此时的情况若还比较温和的话，就像08年的股市一样，当时上证指数从998点涨到6124点用了两年半时间，从6124点跌到1664点只用了十个月时间。什么东西都是涨起来慢，跌起来快。若比较疯狂的话，也许就如98年亚洲金融危机时泰国的情况，短短一个月时间泰国经济就崩溃了。不要说有些事情不可能发生，98年亚洲金融危机发生之前，泰国不也一片乐观，可一夜之间什么都变了。在中国，羊群效应更容易发生，君不见上次日本发生核辐射，中国超市和商店的盐都能被抢购一空，有的人竟然不惜高价整箱的往家搬。难道食盐这东西会断供吗？难道食盐里面那么一点微量的碘真的能够防止核辐射吗？恐怕那些抢购的人都没几个会真的相信，可食盐的抢购情况竟然实实在在的的发生了，就在你我身边，或许就有你，或者你的亲戚朋友。你说是不是？
我总感觉外国的很多投资机构都已经预见到这一天的到来了，因为近一年来，除了新加坡的淡马锡在增持中国的银行股之外，其它投行和投资机构几乎都在抛售，以至于大多数上市银行的股价都已经被打压的跌破资产净值了，中国的银行这么赚钱，为什么股价涨不上去反而还下跌？这不是很奇怪吗？银行和房地产的关系不用我讲，大家每个人都知道。当然了，中国上市银行大多都是国家控股，大股东是中央汇金和中国财政部。所以倒闭也许不会，但到时候烂帐坏账却很难缠。
六，屌丝的无奈？
当然了，房子这东西有保值的功能，从长期来说，价格都是往上走了。如果有天房价真的会下降，房地产真的崩盘了，那也是跌掉了被投机资金推高的那一部分，也是跌去了偏离基本面的那一部分。对普通工薪族来说，房价即使跌去百分之五十，大家还是买不起。
普通工薪族有两种，一种是做稳了房奴的，每个月省吃俭用，勒紧裤腰带还房贷，一还就是好多年；还有一种是想做房奴而不得的，首付付不起，月供供不济。
所以呢，要我说，工薪阶层不管你有没有点资金，别只光盼着房价下降，当务之急还是好好赚钱，好好学习，努力寻找机会创业，把自己的收入真正的提升起来再说。
七，现阶段工薪阶层买房值不值？
以我看，现在年薪十万以下,或者月供占自己收入百分之三十以上的人，还真不值得去买房子而承受这种压力。以我所在的舟山为例，现在新开发的大片小区不算，即使现有的，租房也是很容易的。现在舟山的房价在每平方12000多元，这还只是毛坯房。比如我现在自己租的一套房子120平方米的毛坯房，一年房租是18000元。很明显房东买这房子是想靠房价的上涨来赚钱的，如果靠这点房租，还不如存银行的利息多，况且我们知道银行的利息本来就很低，还跑不赢CPI。要是靠这点房租来还房贷的话，即使30年的，也连毛都不够。我还做过一个调查，在沈家门和东港这一块，80平米精装修的房子（也就是基本上拎包就可以入住的那种）房租平均价钱在2500元左右。即使这种租金价格，也不如存银行的利息，更不够月供。
假如现在舟山买一套80平方米的房子，价格大概100万，首付最低30%那就是30万，精装修一下20万，一共50万，如果按30年的分期付款标准来算的话，每月5千元左右。假如你不是买的而是租的，那么你将这30万的首付加上20万的装修一共50万来作为发展事业或投资的备用资金的话，那效果完全不一样了。即使这50万暂时不做任何投资，仅仅只存在活期宝里，那么也差不多可以支付租房的利息了。这50万可以作为你一个非常灵活的备用资金，在以后的日子里，你尽可以耐心等待和寻找，一旦发现某个非常好的投资或者做生意的机会时，你就可以立即出手而不用为资金发愁。不过，如果这50万30年后还不能翻个几倍的话，那我只能说你太次了，太拙劣了。当然了，这种方法只适合自控能力很强的人，或者有一定理财能力的人，不然这50万也很容易被你败光的。孰好孰劣，自己估摸斟酌。
八，年轻人要安全感还是要未来
可能有人会说，买房子的话，压力大是大点，生活紧是紧点，可是有安全感。哈哈，要我说，你若是一个四五十岁以上的中老年人的话，要安全感犹可说 ，可你一个二十多岁的年轻人，正是朝气蓬勃、风华正茂，正是应该拼搏努力创事业的时候，你要安全感干吗？有手有脚有力气的只要勤快点会饿死不成？你要是有个有钱的老爸那没的说，可你一个苦逼屌丝，危机感不正是激励你奋发向上的最好动力吗？难道你甘心在人生最有能量的时候背负着一个寄托着你所谓安全感的“壳”，然后朝九晚五、累死累活的干着你本不喜欢做的工作直到青春逝去人老珠黄活力全无的那一天才黯然悔悟吗？
<后记>
这篇《房价的拐点在哪里》终于写完了。这是作者第一次有系统的对一个经济现象作出的调查、思考、分析和总结；是近些年来花费精力最大的一篇文章；也是比较有自信的一次论文。欢迎大家来看，来讨论，来批评和指正。需要说明的是，虽然文中大部分都是作者自己的观点，但也参考和引用了一些他人的论述，还有某些观点也是受了其它学者的启发而来。在此向他们表示诚挚的感谢和歉意。
一，前言
“国家兴亡，匹夫有责”，小时候对这句话是深信不疑的，长大了之后才发现原来连自己的“兴亡”都无法掌控，整日为生活奔波不说，我们还必须紧紧团结在某某某的周围，在伟大光荣正确的某党的领导下，眼睁睁的看着我们的生活环境和世风道德日益恶化，然后扪心怅然自问：“我小时候那些纯洁的梦想呢？”是继续坚持自己呢，还是学会融入羊群，随波逐流的过一辈子？毕竟都快三十岁的人了呀！
扯远了，一开始就扯远了？ 这篇文章是谈经济，主要是对房价走势的看法。虽然我不敢说我的看法一定是对的，但至少目前我还是比较自信的 。当然错了也没关系，反正我还只是个小人物，不至于影响他人、祸国殃民。
二，为什么政府对房价的调控总是失败？
闲话勿多，进入正题。 大家知道，中国这些年来经济增长迅速，鸡的屁（GDP）增长速度连续多年世界第一，人们的名义收入虽然也大幅增加了，但总感觉远远的跟不上鸡的屁。神奇的是财政收入居然连续多年数倍于GDP增长。不错，这年头什么都在涨，但增长速度能和财政收入相媲美的，想来想去，还就是房价了。据统计，一线城市的房价十年来竟然上涨了差不多十倍。房价上涨很正常，一者经济在增长，商业在繁荣，二者因为房子是生活的必须品嘛，谁不爱呀，而且据说，女孩子结婚的话有了房子就有安全感了，但上涨的幅度远远的超过收入的增长幅度就不正常了。可是往往大家越爱的东西就越涨，越涨大家就越爱。于是到处都在开发，到处都在建房。随着房价似火箭般的速度在飞涨的同时，民怨也越来越大，国家也出台了好多调控的政策，可是居然越调涨的就越快。问题到底出在哪里呢？
调控失败的最大原因，就是调控政策手段本身就是错的。调控本身就是个伪命题。我们的调控手段主要有两个：一，加税。羊毛出在羊身上，加的税最后都摊在购房者身上了，国家倒是把钱赚了。二是限购，大家想一下一般什么情况才会限购，需求量大的东西或者稀有的东西才会限购呀，大家一看，哇，限购呢，那还不赶快买！于是越调越涨。
三，房价上涨的原因
其实房价上涨的第一个原因还是成本的原因，面粉贵了面包焉能不贵？大家知道中国实行的是分税制，地方政府的财政收入要靠自己解决，怎么解决呢，现阶段主要手段就是卖地。以我老家为例，政府从农民手里以6万元的价格把土地强行征收，然后以数百万的价格卖给开发商。其中的道理是很明显的，开发商花这么多的钱把土地买来，再交上多如牛毛的税，房价可能便宜吗？你以为政府真的希望房价下降？哈哈，太天真了！有的人可能会说，那中央政府呢，中央政府怎么不管？你不想一下，中央政府如果干预的话，不让地方政府高价出卖地，那地方财政缺钱的时候问谁要，还不是向中央政府要？中央政府才不会这么傻呢！所以前几年有影帝之称的某总理一脸真诚的说，“要老百姓住有所居”，说要调控房价，可控制的目的是“遏制房价过快增长”，而并没有说要让房价下降。大家谁看到政府说要降房价了。
房价上涨的第二个原因是：房子的本质已经变了。
按照传统理论，供大于需的话，价格就会下降，需大于供的话，价格就会上涨。 可是在现在这个金融发达的时代，情况完全改变了。房子从生活的用品变成了金融产品，变成了投资工具，就像黄金一样。这样一来，传统的供需理论就不灵验了，因为有钱的话可以多买几套房子，甚至出现了好多职业炒房客，他们买房子唯一目标就是以更高的价钱再卖出去。于是出现了好多的“鬼城”。现在几乎所有的大中小城市都在开发新区，建设新城，房子一建好，很快就都卖出去了，可是住进去的人却很少，看看小区里晚上亮灯的数量就知道入住率了。这还不算正在开发而还没有建成的楼盘。
为什么在房价这么高的情况下，炒房的人还这么多，开发楼盘的人还这么多。一般的做生意赚了点钱的老百姓多买个一两套房子这可以理解，可是作为以投资为第一目标的职业投资者为何还要去投资这种变现能力很差的投资工具呢？这么多钱是从哪里来的呢？他们为什么不去投资其它东西呢？
这就涉及到第三个原因：货币政策。
08年金融危机在全球蔓延的时候，美国为刺激经济，火速推出
QE1（即第一轮量化宽松货币政策），美联储创造了超过一万亿美元的货币储备。为了应对美元的稀释带来的影响，全世界其它国家也在大量的疯狂印钞，尤其是中国，据央行数据显示，截至2012年末，M2余额居然达到人民币97.42万亿元，居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍。美国的超发的货币主要是在金融内部流转，通过它的附属机构直接购买抵押贷款支持证券，因此没有在美国国内造成严重的通货膨胀。反而促使了股市的反弹创了新高，间接增加了国民财富，民众有钱了自然增加消费，反过来又促进了上市公司的收入增长，
如此良性循环，于是美国渐渐走出困境。与美国所不同的是，中国所超发的货币大多都以信贷的形势进入“铁公基”（铁路公路基础设施建设）以及房地产市场了。大家知道仅09年一年，国务院就推出了4万亿的经济刺激计划，加上地方政府的配套，总共多达数十万亿。那么这些钱都到哪里去了呢？除了政府主导的“铁公基”之外，全部都流入了房地产市场了。这就是这几年房价火箭般暴涨的原因。
那么，这些钱是怎么流入到房地产市场的呢？这和中国的国情有关。我们知道中国的经济长期以来是由政府主导的，主要是由投资和出口拉动的。这种政策不像西方由民众消费拉动那样具有内在的动力，是很难长期持续的，尤其是金融危机以来，企业的盈利尤其是民营企业经营环境严重恶化，出口萎靡不振。而人民币升值更进一步打击了出口企业。本来在这种环境下，政府应当给个人和民营企业减税，然后进一步给民营企业放宽贷款门槛进行扶持。可是我们的政府没有这么做，四万亿一下子放出，除了“铁公基”之外，主要贷给国企和和国企有关系的公司了。而解决了80%以上就业的民营企业就举步艰难了。于是很多人就懒了搞实业了，这就造成了09年以来奢侈品和许多投机物品价格的暴涨，再加上08年底政府推出对购房的优惠政策，于是房价大幅暴涨了。而接下来国企呢，这些占据着大量垄断资源的巨无霸无效率的公司看到了机会，于是不务正业，把好多钱都投入到主业之外也参与到房地产领域了，因为钱来的快啊。本来一般“地王”都是民营企业的，可自09年下半开始情况变了，“地王”几乎全部变成国企。因为他们钱多啊，和政府银行（银行本身多是国企）有关系，不愁资金来源，所以根本就不考虑价格，于是地价上去了，房价自然就贵，地价上涨又符合地方政府的愿望，于是相辅相成，更加上涨。房价越涨，大家越不愿意好好做实业，相对于投资房产，做实业又累利润又低，于是更加进行房地产投机，于是房价就一发不可收拾了。
国内除股票外各种资产价格暴涨，与此同时，人民币又加速升值，于是外币也就是热钱也蜂拥流入中国，加入到这场房地产的盛宴当中了，大家想一下，美元换成人民币在中国一年，即使投资没有任何收益，光升值的利差，就可以赚上一笔了。如此热钱怎能不往中国跑，如此怎能不炒高中国的物价。这就是最近几年虽然大家工资也增加了不少，但似乎钱也越来越更不够花了的原因。热钱是逐利资金，以利润为目标，当然首先进攻的是涨速巨大的房地产了。国内国外的资金一起来，这样房价就更加一发不可收拾了
。
很多新兴经济体也和中国差不多。外国的热钱尤其是美元，对其国内的资产价格也起到了推澜助波的左右，甚至影响特别之大。今年7、8月份，随着美国经济的进一步复苏，再加上美国QE政策退出的预期，热钱由新兴市场向美国回流，包括印度、巴西、印尼、俄罗斯在内的好多国家的资产价格迅速下跌，房价最多有下降了50%以上者。而中国居然雷打不动，这是为什么呢？难道是因为中国的房地产泡沫还不够大？
四，为什么中国的房价如此坚挺？
我认为原因主要有两点。
第一，有政策以及客观环境的强力支撑。比如，据香港中文大学郎咸平教授统计：“在中国的房价里面，居然有12项税跟56项费，另外还有土地成本（仅2011年全国土地出让金就高达3.15万亿元），加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位，我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本，这是刚性的，目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本，这个也降不了。另外，开发商有20%的利润，有很多的支出都含在这里面，所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说，房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口还是那句老话“面粉贵了，面包焉能不贵”。
这么贵就算了，你说为什么还要再继续暴涨呢？答案就是：有足量的货币资金的支持。
不错，东西再贵，没有资金的支撑也是不可能有动力继续上涨的。上文说过，现在货币环境是：美国量化宽松，印刷并释放出了大量的美元，中国又印了比美国多更多的人民币来进行对冲，结果造成了天量的货币在市场。而目前，制造业和服务行业都不景气，水泥钢铁以及好多新兴行业又严重产能过剩，唯一比较景气的支柱行业就是房地产了。假如这么多的货币不流入房地产的话，必然引起严重的通货膨胀。到时候民众的购买力必然大幅下降，以致经济垮台，民不聊生。
五，什么样的情况下房价才会大幅下跌？
那么到底房价有没有下降的可能呢，有，当然有，我认为在两种情况下房价会下降：第一，政府出手，第二，内外生变，说的好听点，就是市场解决。第一个情况出现可能性比较小，第二个可能性比较大。
先说第一个，政府自己出手。首先，增加民众财富，不要再继续国富民穷。具体做法是，1，减税，给中小企业减税。在中国，中小企业的所缴纳的税占到了总税收的85%，而其却解决了85%以上的就业人口。中小企业赚到钱了，自然愿意花更大的精力投入更多的资金去发展实业，继而雇佣更多的员工并增加员工的收入。员工收入增加了自然愿意多花钱来消费，这就形成了一个良性循环，时间久了，总税收反而会增加。2，从土地出让金开刀。中国现在的土地出让金一年就多达3万亿左右，这些钱只要拿出一半来，就完全可以帮全国老百姓解决医疗和教育这两项最根本的民生问题。解决了百姓的负担，也就是间接增加了百姓的收入，那么老百姓就会有更多的钱去用来消费了，又间接刺激的企业和经济的发展，如此良性循环。3，逐渐建立更多的保障房，并且真正让有需要保障的人住进去，而不是成为利益群体和利益群体有关的人的福利房。
建设足够的保障房（3），主要是解决那些经济困难的群体；前两点（1和2）目的是切实改善做实业者的经营环境，做实业能赚到钱了，就不会拿很多资金去炒楼，囤积房产。要不然实业不好做，股市又不涨，钱存银行又缩水，你说人家拿多余的钱不投资房地产还能投资啥？要知道真正推动社会发展的还是那些做实业的，炒房地产对社会有什么贡献？一套房子从一个人手里卖到另一个人手里，能创造出什么实际的效益？
要实现这三个方法，那就减少了财政收入，并且增加了财政的支出，那该怎么办呢？解决的办法有两个，1，国企赚的净利润除了留下少量的备用资金外，其余全部上缴。股份制的国企就以分红的形式上缴（因为也有一定比例的民众和社会机构持股），因为现在好多国企钱多的无处可用也来炒房地产。钱多了也容易产生腐败，和对资金利用的严重无效率，并且挤压民企。2，政府裁员，把多余的人员编制切掉。中国的公务员比例之高在全世界是排名前几位的，有些岗位根本没什么用，造成人浮于事，不但不做工作，还尽给百姓找麻烦。比如计生委，现在基本上学界都有个共识了，计划生育政策的存在无论对现在或者以后来讲，绝对是弊大于利。可是政策就是很难动摇，为什么呢？很简单，计生委取消的话，这几百万计生干部到哪里工作去。李总理说了，改革要有壮士断腕的勇气。我不知道本届政府有没有这个魄力？我看不容易。3，还是治理腐败问题，现在腐败问题浪费了国家多少钱财？这点我就不用多讲了。
第二。市场解决。上面讲的第一个由政府解决的办法，我估计是很难实现。而且这次三中全会习李两个头领似乎已经达成共识，即是由市场解决了，因为这次三中全会出台的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，里面，“除了明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”之外，没有提到任何有关“房地产调控”的字眼。”。唯一比较明确的是，“要加快保障房建设”，但具体做的怎么样，我们还有待观察。所以以目前的情况来看，寄希望于政府的强有力作为，我看可能性事很小很小了。
那么市场发展到什么情形下才会变化呢？才是个拐点呢？需要多长时间呢？
我认为，这要看美国的经济复苏情况和美联储的QE 政策什么时候退出。为什么这样说呢？不知大家有没有注意到一个情况，当今年8月底至9月初美联储宣布继续实行量化宽松（QE）的政策不变时,中国的房价马上迎来了一个暴涨，就是所谓的名副其实的“金九银十”，这两个月，全国的房地产销售量价齐升，涨幅空前，据国家统计局11月18日发布数据显示：“10月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有1个（温州），69个城市同比上涨。其中，北上广深四个一线城市房价继续以逾20%的同比涨幅加速上涨，全国平均房价涨幅超过10%”。这次房价暴涨，也不见政府说要调控了，为什么啊，因为调控没用了，没有效果啊。官方对此的解释是，可能是节假日的原因。哈哈，简直是笑话，买房子又不是旅游或者买菜，节假日的影响有那么大？以我认为，这很明显和美国的QE政策所延续有关，当七八月份，国内对美国QE政策的退出有预期的时候，房地产市场交易量清淡，热钱开始少量流出中国。可最近两个月，美国QE政策确定延续了以后热钱又迅速重新流入中国了（据三中全会前夕官方数据）。大家想一想，这影响有多么的巨大！
所以我预计，未来一段时间，少则一两年，多则三五年，房价还是要继续上涨的，但是没有什么东西的价格能在严重偏离基本面的情况下永远上涨，靠资金和投机推高的价格，总有要下跌的那一天。当美国的经济进一步复苏，或者当美国开始出现通胀压力的时候，美国自然会退出QE。到那一天，热钱开始回流美国，国内的避险资金也一样会蜂拥而出，继而造成美元大幅升值，无论国内国外的资金，都将争先恐后的抛售在中国的固定资产。
此时的情况若还比较温和的话，就像08年的股市一样，当时上证指数从998点涨到6124点用了两年半时间，从6124点跌到1664点只用了十个月时间。什么东西都是涨起来慢，跌起来快。若比较疯狂的话，也许就如98年亚洲金融危机时泰国的情况，短短一个月时间泰国经济就崩溃了。不要说有些事情不可能发生，98年亚洲金融危机发生之前，泰国不也一片乐观，可一夜之间什么都变了。在中国，羊群效应更容易发生，君不见上次日本发生核辐射，中国超市和商店的盐都能被抢购一空，有的人竟然不惜高价整箱的往家搬。难道食盐这东西会断供吗？难道食盐里面那么一点微量的碘真的能够防止核辐射吗？恐怕那些抢购的人都没几个会真的相信，可食盐的抢购情况竟然实实在在的的发生了，就在你我身边，或许就有你，或者你的亲戚朋友。你说是不是？
我总感觉外国的很多投资机构都已经预见到这一天的到来了，因为近一年来，除了新加坡的淡马锡在增持中国的银行股之外，其它投行和投资机构几乎都在抛售，以至于大多数上市银行的股价都已经被打压的跌破资产净值了，中国的银行这么赚钱，为什么股价涨不上去反而还下跌？这不是很奇怪吗？银行和房地产的关系不用我讲，大家每个人都知道。当然了，中国上市银行大多都是国家控股，大股东是中央汇金和中国财政部。所以倒闭也许不会，但到时候烂帐坏账却很难缠。
六，屌丝的无奈？
当然了，房子这东西有保值的功能，从长期来说，价格都是往上走了。如果有天房价真的会下降，房地产真的崩盘了，那也是跌掉了被投机资金推高的那一部分，也是跌去了偏离基本面的那一部分。对普通工薪族来说，房价即使跌去百分之五十，大家还是买不起。
普通工薪族有两种，一种是做稳了房奴的，每个月省吃俭用，勒紧裤腰带还房贷，一还就是好多年；还有一种是想做房奴而不得的，首付付不起，月供供不济。
所以呢，要我说，工薪阶层不管你有没有点资金，别只光盼着房价下降，当务之急还是好好赚钱，好好学习，努力寻找机会创业，把自己的收入真正的提升起来再说。
七，现阶段工薪阶层买房值不值？
以我看，现在年薪十万以下,或者月供占自己收入百分之三十以上的人，还真不值得去买房子而承受这种压力。以我所在的舟山为例，现在新开发的大片小区不算，即使现有的，租房也是很容易的。现在舟山的房价在每平方12000多元，这还只是毛坯房。比如我现在自己租的一套房子120平方米的毛坯房，一年房租是18000元。很明显房东买这房子是想靠房价的上涨来赚钱的，如果靠这点房租，还不如存银行的利息多，况且我们知道银行的利息本来就很低，还跑不赢CPI。要是靠这点房租来还房贷的话，即使30年的，也连毛都不够。我还做过一个调查，在沈家门和东港这一块，80平米精装修的房子（也就是基本上拎包就可以入住的那种）房租平均价钱在2500元左右。即使这种租金价格，也不如存银行的利息，更不够月供。
假如现在舟山买一套80平方米的房子，价格大概100万，首付最低30%那就是30万，精装修一下20万，一共50万，如果按30年的分期付款标准来算的话，每月5千元左右。假如你不是买的而是租的，那么你将这30万的首付加上20万的装修一共50万来作为发展事业或投资的备用资金的话，那效果完全不一样了。即使这50万暂时不做任何投资，仅仅只存在活期宝里，那么也差不多可以支付租房的利息了。这50万可以作为你一个非常灵活的备用资金，在以后的日子里，你尽可以耐心等待和寻找，一旦发现某个非常好的投资或者做生意的机会时，你就可以立即出手而不用为资金发愁。不过，如果这50万30年后还不能翻个几倍的话，那我只能说你太次了，太拙劣了。当然了，这种方法只适合自控能力很强的人，或者有一定理财能力的人，不然这50万也很容易被你败光的。孰好孰劣，自己估摸斟酌。
八，年轻人要安全感还是要未来
可能有人会说，买房子的话，压力大是大点，生活紧是紧点，可是有安全感。哈哈，要我说，你若是一个四五十岁以上的中老年人的话，要安全感犹可说 ，可你一个二十多岁的年轻人，正是朝气蓬勃、风华正茂，正是应该拼搏努力创事业的时候，你要安全感干吗？有手有脚有力气的只要勤快点会饿死不成？你要是有个有钱的老爸那没的说，可你一个苦逼屌丝，危机感不正是激励你奋发向上的最好动力吗？难道你甘心在人生最有能量的时候背负着一个寄托着你所谓安全感的“壳”，然后朝九晚五、累死累活的干着你本不喜欢做的工作直到青春逝去人老珠黄活力全无的那一天才黯然悔悟吗？
<后记>
这篇《房价的拐点在哪里》终于写完了。这是作者第一次有系统的对一个经济现象作出的调查、思考、分析和总结；是近些年来花费精力最大的一篇文章；也是比较有自信的一次论文。欢迎大家来看，来讨论，来批评和指正。需要说明的是，虽然文中大部分都是作者自己的观点，但也参考和引用了一些他人的论述，还有某些观点也是受了其它学者的启发而来。在此向他们表示诚挚的感谢和歉意。
文章评论
陨铁1979
然后呢？
陨铁1979
你一个人住一百二十平米的房子？
烈酒于友.
嘿嘿，，文学家还是哲学家？？
马中86
说说吧，拿了多少稿费
南山种豆者
现在回过头来看看自己写的这篇文章，觉得自己真是英明。包括细节，时间会继续验证。
重命名╮
我擦，可以啊，我咋没看出来你这么有才啊！