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 ——浅析物业管理项目经理的执业能力

        物业管理项目经理，是指物业管理项目的总负责人和直接责任人。其个人的工作能力及综合素质，直接关系和影响着物业管理项目的管理水平和管理质量。对物业管理企业而言，则关系到企业的经营、运作以及声誉等各方面，可谓责任重大，关系重大。因此，物业管理项目经理的选择确定，也是各物业管理企业特别重要、特别重视的环节。那么，怎样才能成为一名合格的物业管理项目经理呢？结合本人从事物业管理工作这些年来的经历、体会、经验以及个人的些许理解，在此略书一二，愿与大家分享、共勉。

一、物业项目经理应具备全面的知识结构。
一个物业项目的物业管理工作，其实是从项目的图纸设计阶段就开始了。这其中包含着项目的总体规划设计、园区景观设计、园区道路规划、房屋套型设计、建筑结构、建筑施工、质量监理、项目招投标、物业管理模式及方案的选择和确定、接管验收、员工培训、入伙管理、装修管理、客户服务、安全秩序维护、设施设备维护、环境维护、项目经营运作等许多环节。要做好这些环节的工作，就要求物业项目经理应当具备相应的知识，以应对实际工作中所面临的不同需求，从而做到游刃有余。
在项目前期物业管理阶段，物业项目经理要具有一定的房地产开发知识和工程建筑知识。根据对房地产市场的了解并结合物业管理的角度，可对项目的总体设计、布局等方面提出具有合理性、前瞻性的意见和建议，以便于后期物业管理实际工作的便利性和可操作性，最大程度地满足实际需求，以期实现客户、开发商及物业企业三方满意的最终目标。
在项目交付使用后的管理工作中，物业项目经理要严格按照项目管理服务合同约定的管理服务标准开展管理工作。要确保工作的有效实施，很多物业管理企业尤其是品牌企业，都有着一整套经过多年实际操作验证，具有一定成功经验，较为完善和成熟的《物业项目管理作业指导书》。作为物业项目经理人员，应当全面、详细地去学习、了解、掌握并贯彻这些作业指导标准，并在实际工作中不断地去归纳总结，最大限度地发挥功效。在此基础上，要在日常工作中去培训、督导、考核员工的工作，要让全体项目管理人员都能够胜任本职工作，从而从整体上提升项目的管理水平，更使企业文化得以继承和延续。
在物业项目的实际管理中，法律法规知识的掌握和运用至关重要。在法律法规日臻完善的当今社会，广大消费者尤其是物业业主的法律意识尤其增强。当前物业管理工作中如物权、收益权、知情权、车位归属、屋顶花园、门前绿地、会所归属以及违章装修、噪音扰民、邻里纠纷、物业收费等等，一直是行业管理中的热点问题。当物业项目经理面临业主提出的这些质询时，如何合理地进行解释和说明，如何才能让业主理解和接受是摆在我们面前的首要任务。这就要求我们物业项目经理要掌握充分的法律知识，要通过不断地学习、了解和掌握物业行业的所有法律法规并合理运用，做到言之有据，依法办事，才能取得实际的成效。
    物业项目经理在具备了行业管理专业知识以外，还应具备相应的企业管理、财务管理、人力资源管理以及金融、营销等方面的知识，用于项目的经营管理，以实现企业的经营目标。

二、物业项目经理应具备丰富的实际管理经验
知识是前提，实践才是检验知识的唯一标准。物业项目的管理工作，对内，包括管理方案的编制与落实、制度的建立与考核、员工的管理与培训、文案的拟订和编写等；对外，包括客户关系的建立与沟通，日常事务的处理与协调；服务质量的督导与考评等，涉及的内容方方面面，林林总总。要高效率、高质量地完成这些工作，物业项目经理必须具有相当的实际管理工作经验。在此基础上，还要不断地去学习，去总结，去归纳，建立起一整套完善的、行之有效的工作方法和操作技巧，以确保管理工作顺利有序的开展。这需要一个长期的、漫长的过程，决非一日之功。

三、物业项目经理应具备出色的领导才能
物业项目经理的项目的领导者，带头人，最重要的就是具备领导才能。物业项目经理在完成工作计划的过程中所体现的执行力的过程，就是提高自身对下属领导力的过程，对上提高执行力，对下提高领导力才能出色地完成计划。同时，要以企业发展的角度来看问题，要注重企业利润的增长。要通过多种途径增加物业管理项目的经营利润，当然也包括管理品质的提升；此外，还要从被领导中学习领导。领导人就是两件事：一是用人，内圈用德，外圈用人，用人所长，容人所短；二是激励，通过正面激励引导下属向前跑，通过负面激励推动下属向前走。在物业管理实践中，引导的作用不可忽视。
同时，作为领导者，在与下属的交流过程中，要特别注重以诚相待，平等尊重。既要对严格要求，严格管理，又要充分信任尊重下属营造与下属的相互信赖，相互协作的融洽的工作气氛。要充分调动下属的工作热情和积极性。在生活上要关心爱护下属，真心解决下属的困难和提出的合理要求。在日常交往中要严于律己，宽以待人，以热情真诚，礼貌平等的态度对待下属。深入实际，发扬民主，倾听下属的意见和反映，处事公正，言出必行，以身作则。要时刻体现出领导者的优良作风和模范作用。

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