┮草原狼╃

2014年，中国房价的平均跌幅不过5%左右，而2013年的房价涨幅超过20%。虽说房价跌了，但看涨房价的依然不在少数。看涨的理由不过如下：

就长期而言，中国巨大的城镇化空间足以支持房价不断上涨。中国的城镇化率不过50%多，而发达国家的城镇化率则高达百分之七八十，中国还有巨大的城镇化空间，未来还有不计其数的人口流入城市，还有持续的、强大的刚需支持，如此巨大的需求足以支持房价持续上涨。

就中短期而言，宽松的货币政策支持房价上涨。中国放送货币政策，降低利率，刺激房贷，而且各地纷纷放松了购房限制，这些无疑会刺激购房需求，支持房价上涨。

就房地产行业的特性而言，土地的稀缺性支持房价上涨。房子的供应从根本上取决于土地的供应。但城市的土地供应是有限的，造一栋房子就意味着少一块可以用来造房子的地。房地产的供不应求是必然的长期的。

以上三条似乎都言之有理，都是房价持续上涨的理由，说到底都可以归纳为“需求很强劲、房价必涨”。然而这些理由都是十分片面的，只强调需求，忽视供应。毕竟房价是由供需来决定的。

任何行业的发展规律都难逃“价格——成本——利润——库存——供应——需求”的左右，但价格、供求的最终推手又还是要归结为行业利润状况，毕竟无数的企业行为最终是利润导向，“价格涨，利润涨，供应涨，供需失衡，价格跌，利润跌，供需平衡”。
    所谓“无利不起早”、“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往”，就是这个道理。资本的本性就是逐利的，这个最简单的道理也是最管用的道理。当一个行业利润好的时候，就会刺激无数的人前仆后继，就像马克思所言，“当利润率高达300%时，资本家就敢于践踏一切法律”，房地产行业也如此。

当行业有利可图式，全行业都会疯狂生产，而且生产的增长速度快于大大超过需求增长的速度，从而使得行业从短缺转向平衡，最终直到供应严重过剩，价格暴跌，通过价格下跌来调整行业利润，直到行业持续亏损，过剩的产能被淘汰，一批企业因持续亏损而倒闭，整个行业的供需调整才最终达到平衡，价格下跌才达到平衡，所有的行业调整都是这么残酷的。

过去十几年，房价持续上涨，地方政府疯狂卖地，银行疯狂放贷，开发商疯狂造房子，老百姓疯狂买房。但房子从何而来？说到底是开发商造出来了，有利润就有让愿意去造房子卖，利润越高就有越多的开发商造更多的房子。地价越高，地方政府出让土地给开发商造房子的积极性也就越高，开发商也就能造更多的房子。虽说城市土地供应有限，但高房价、高地价刺激地方政府出让城市郊区土地，刺激开发商在郊区造房子，也会刺激老百姓到郊区买房子，结果就是城市规模越来越大，城市面积越来越大，从这一点来看，城市土地的供应并不是有限的，因为城市可以不断扩张，增加面积，只不过城市中心的土地供应是有限的。

所以，房价的未来走势关键是看房地产行业的利润状况如何？如果开发商的确都不赚钱，那他们也就懒得造房子，房子自然就紧缺，也就难以跌价，反正亦然。

截至2015年1月28日，沪深两市共计47家上市房企公布了2014年业绩预告，其中，11家房企宣布首亏，占比近四分之一，1家宣布续亏，另有10家房企2014年业绩预减。盈利的企业占到四分之三，如果以此类推整个房地产行业的平均利润的话，也就是说大部分房地产企业还是盈利不错，只是眼下处在盈利拐点上。而好的利润还将支持行业投资继续增长。过去，不仅行业大佬纷纷开足马力造房子，

2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，虽然这一增速远不及过去几年20%以上的高增长，但仍属于较快增长，加上过去几年持续增加的房地产投资，这些投资将转化为未来几年的房子供应。如果房子销量增长不济，那库存势必持续增长，高库存将成为压垮房价的最后一根救命稻草。

房子销量究竟如何？2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，投资增长是10.5%，而销量增长是-7.6%，供求关系的变化可见一斑，结果是库存增长。

2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长了20.7%，库存增长压力之大可见一斑。2014年的商品房库存相当于全年销量的一半。这些数据还只是全国的平均数据，而东部地区的销量下滑更大，库存压力更高，房价下跌的压力也更大。

任何行业的周期性波动，基本都是利润拐点来临之后，价格拐点才来临，当利润处于低谷，才意味着价格处于低谷，钢铁行业就是如此。

2014年房地产行业的利润才刚刚开始下降，远远没有到利润低谷，这或许意味着房价的下跌也远远没到低谷。即便这一轮下跌周期结束，下一轮下跌周期还能覆盖掉当下这一个小周期。

因此，中国房价难逃一跌，因为房地产行业远远没到利润最糟糕的时候。