骄阳似水

CCTV找我和任志强讨论房价

 ——2010年11月24日潘石屹微访谈实录

房产税不足以抵挡货币泛滥引起的房地产泡沫

　　@xixi_momo：距离上一次宣布上调存款准备金率仅仅10天，中国人民银行19日晚间发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，一些大型金融机构的准备金率已经高达18.5%至19%的历史高位。此举是否能够遏制通胀？

　　潘石屹：由此可见，中国政府是负责任的政府，没有通过超发货币来制造通货膨胀，掠夺民众的财富。在全球各个国家超发货币、通货膨胀预期越来越严重的今天，负责任的政府都不应该靠超发货币来刺激经济的增长。

　　@魏洋：由于QE2收效甚微，近日伯南克辩解说印钞不是他的错，而是中国惹得祸，因为中国等劳动力优势国家为了追求出口导向型增长而低估本国货币。对此您怎么看？

　　潘石屹：在全球越来越一体化的今天，信息在一体化，商品在一体化，市场在一体化，但货币和货币政策却是割裂的、各自为政的。现在最需要的是各国的领导人坐在一起友好磋商，不要互相指责、埋怨，一起研究出一个统一的、全球一体化的解决方案。各自为政，没有团结和协作的政策一定会让全球的经济走向崩溃。

　　@雪梅妈妈的小宝贝：国际货币基金组织（IMF）18日警告称，流动性不断涌入、利率水平过低和楼盘供应趋紧正在使香港面临越来越大的房地产泡沫风险。你认为香港楼市会出现泡沫吗？出现泡沫的原因与内地有何不同？

　　潘石屹：的确，香港的楼价高过了历史最高水平，尤其是香港豪宅。房地产泡沫的风险在香港越来越严重，这主要是货币惹的祸。在香港，有两股热钱，一股是来自国际的，一股是来自中国大陆的，同一时间汇集到这个地方，这种泡沫比内地一些城市的还要大，所以国际货币基金组织提醒大家要引起警惕。

　　@杨建琦：香港为打击高房价，最近将征收最高15%特别印花税，增加短期炒楼的交易成本，而香港是一直征收房产税（差饷）的，这是否恰恰证明房产税并非控制房价的灵丹妙药？

　　潘石屹：房产税只是治理高价房的措施之一，从长期来看，房产税也可以防止通过房产导致的贫富两极分化现象，但它的作用是很有限的。在今天，全球货币泛滥、货币超发的情况下，房产税这股小的力量不足以抵挡由货币泛滥和超发引起的房地产泡沫现象。

挪用廉租屋的资金就是抢穷人的救济粮

　　@随心所欲8378 ： 上周审计署消息说 2007年至2009年间，1.5亿元廉租房保障金被挪用，2132户不符合条件的家庭获补贴或廉租住房；22个城市廉租住房保障资金的比例未达标。这些问题可能只是冰山一角。您怎么看这些问题？

　　潘石屹：我也在媒体上看到了这个报道，具体情况不是特别了解。建设廉租屋的保障金被挪用，具体挪用到了哪，是不是购置了别的房屋用做廉租屋？或者是用货币的方式去补贴了那些有需求的家庭？最不应该发生的事情就是把用做廉租屋的资金挪作他用，这相当于抢了穷人的救济粮。

　　我们在北京看到，保障性住房大多在招拍挂土地时由开发商去承担，谁承担的保障性住房多谁就中标。这样的结果就是保障性住房建设的资金其实是由普通商品房的开发商承担，增加了普通商品房的成本，变相加重了购房者的负担。

　　@lixue729 一个月前，社科院报告说，一线城市房价将下降20%，人民大学最新研究也说，全国楼价将暴跌两成。类似预测之后，往往房价还是照涨，只是速度变慢。你怎么看这些对房价的预测？

　　潘石屹：许多经济学家都做过这种预测，有确切的下跌幅度，有确切的时间等。对房价的讨论我们不能只看房价本身，应该研究它背后的供应和需求。供应不足主要是土地的供应不足；需求主要取决于货币政策，银行提供的按揭贷款就是放大需求的一个杠杆。如果取消住房的按揭，房价马上就会降下来。

　　@ZhenyuLi_2010：新华社电视财经频道黎媛：当前的房地产市场，各方都不满意。有房者面临房价下跌风险；无房者买不起；投资者因最近的房地产政策丧失了赚钱机会；还贷者因为首付及利率上调，增加了购房成本；地方土地财政突然减少……您认为中国房地产市场发展中最大的困惑在哪里？

　　潘石屹：目前房地产市场确实处在最困难的时期。第一，05年以来，全国土地供应一直不足，欠帐太多；第二，08年底09年初全球金融危机，开发商开工量很少，导致现在商品房供应出现断档；第三，全球实施宽松的货币政策，通货膨胀的压力很大；第四，地方财政对房地产的依赖越来越大，因为实体经济并没有恢复。

　　在这四股力量的夹击下，房地产现在确实处在非常困难的时期，这时候出台的政策一定要全面系统，是经过多方磋商的，理性的政策。担心的是顾头不顾尾，为了解决一些小问题而引发更大的问题和麻烦。

　　@ZhenyuLi_2010：新华社电视财经频道黎媛：一部分家庭既不能享受政府补贴又无力购买商品房，“夹心层”家庭的住房问题该如何解决？有专家提出了“三三制住房模式”：高端有遏制，低端有保障，中端房价与老百姓的收入相匹配，这种城市住房模式目前推进有哪些难度？

　　潘石屹：这种三三制的模式是有困难的，按照目前的政策设计，中国住房市场就是两种模式：一种是由政府提供的保障性住房模式，这种模式中有廉租房、经济适用房等等；另外一种模式是商品房，遵循市场的规律，靠市场的力量去调节。中间的模式在目前的政策和法律框架下是不存在的。

　　@ZhenyuLi_2010：新华社电视财经频道黎媛：既要让房地产市场回归居住的基本功能，又要严厉打击投机炒作。各行各业、不同企业、炒房者仍在不断蜂拥进入，面对近十年形成的房地产利益格局，房地产政策该如何去除房地产的赚钱效应？

　　潘石屹：房地产本身就具备投资的功能，简单的取消这种投资功能是不现实的，这是市场的要求。问题在于政府既然要减少这种投资炒作的行为，就不要给他们提供资金的支持，这种投资炒作自然会减少。如果投资者用自己的钱而不是用银行的钱，亏钱赚钱都是他自己的事。

　　但实际上，政府一方面严厉打击这种投机行为，一方面又通过银行按揭贷款给他们提供一半、甚至一半以上的资金去炒房，助长了这种投资炒作的现象。如果有人用百分百自己的钱去投资，他赚钱也是应该的，没有必要去剥夺他在市场上赚钱的权利。

　　@lucy小新：近日有消息称,房地产行业“十二五”发展规划计划在2011年和2012年两年内,全国保障性住房的建成量将达到1300万套，这是否意味着许多中低档住宅开发商不得不考虑改变自己的商业模式？商业地产是否因此竞争更加激烈？

　　潘石屹：这几年的宏观调控政策和十二五规划的精神是一致的，即调整房地产的结构，加大保障性住房的比例。十二五规划中明确了要建多少套保障性住房的具体内容。这个规划实施后，和保障性住房相接近的中低档商品房将面临更激烈的竞争和更严酷的考验，这部分开发商一定要适应市场，改变自己的商业模式。

地方财政对房地产的依赖越来越强

　　@繁宇00：据北京市土地整理储备中心最新成交数据显示，截至11月19日，已经实现土地出让收入1007.3亿，已超过09年全年的928亿。随着12月7日CBD6宗地块的上市，预计今年北京的土地出让金可能突破1300亿元。您如何评价如此高的土地财政收入？

　　潘石屹：我也看到媒体上的报道，北京上海两个城市今年的土地出让收入都超过了1000亿，这是历史的新高。北京财政收入一年也不足2000亿，这1000亿中还不包括由房地产来产生的税费。地方政府的财政收入依赖土地市场和房地产的情形从这里看不仅没有弱化，反而有加强的趋势，这其实是很不健康的。

　　@阳光杜鹏：您如何看北京市编制在集体土地上建设租赁房的试点方案？这是不是农村集体土地市场化的开端？

　　潘石屹：在集体土地上建租赁房是对北京城市土地出让供应不足的补充。集体土地上不能建商品房，如果建了就是“小产权房”，是违法建筑。但租赁房并不像小产权房一样属于违法建筑，它可以通过租赁市场来解决一部分流动人口的住房问题。这只是北京市政府应对房价过快上涨，解决中低收入人群住房的变通做法。

　　其实，从根本上解决房价过高的问题，还是要根据城市化的进程将一部分集体土地转换成城市建设用地，土地供应不足，房子供应就不足，房价就会快速的上涨。把中国的城市化真正变成中国经济发展、和建设新城市的动力，而不是被动地把房地产和房价的上涨变成压力，被动地去应付。

相信政府会本着公开、公平、公正的原则进行CBD核心区招标

　　@李大志魔力：上海11-15火灾事故留给社会很多质疑和思考，作为开发商，您觉得此次事故给您的反思是什么？公司在上海的项目会采用何种措施确保项目更安全更环保呢？近期亮相的虹桥SOHO在建设过程中会采用什么保温材料呢？

　　潘石屹：上海11-15火灾留给所有人一个沉痛的教训和巨大的心灵震撼。北京、上海等大城市绝大多数人都工作生活在高层建筑中，现在大家真正意识到危险随时可能发生，生命的安全必须得到重视。这起事件对人们心理的影响也非常巨大，它让房地产开发商、施工单位的消防意识提高了。

　　@feifei101010101：作为房地产企业的龙头老大，万科现在在湖北以及其他的一些城市开始进行降价，您觉得他降价的行为会不会影响到其他一些房地产商？他的降价行为有没有风向标的作用？

　　潘石屹：我了解的情况是，今年，万科和其它许多房地产开发商一样，都是大丰收的一年，万科的销售额将超过1000亿元，这是历史上从来没有过的。在这种情况下，他们一部分城市的楼盘进行价格调整是很正常的。2010年房地产取得了大丰收，这些大的开发商无论在资金上、还是在市场上都有更多的回旋余地。

　　@不再冲动的小王 北京CBD核心区的招投标正在进行，你对此有什么意见和建议？

　　潘石屹：北京CBD经过十多年的建设，已经初具规模和成效，为北京这座城市的经济发展做出了自己的贡献。CBD核心区是CBD最后建设的项目，在这块土地的招投标过程中，北京市政府采取了新的试验办法，把土地招投标分为两个阶段。我们相信北京市政府会本着公开、公平、公正的原则来进行CBD核心区的招投标，也希望CBD核心区能够为北京CBD和北京的城市建设增添最后精彩的一笔。

　　@我爱土豆：最近，建外SOHO东区商户用柴油机发电的新闻引起了社会关注，您作为业主兼开发商采取了哪些行动？

　　潘石屹：我们的物业管理公司在上海火灾事故后对所有大楼逐家逐户进行了消防隐患的检查，发现建外东区8号楼有人用柴油发电，并储存了大量柴油。物业公司和政府部门与商户协商处理，消除了隐患，请大家放心。在高层建筑中生活的人犹如在一条船上，大家要为自己的安全着想，也要为这条船上所有人的生命安全着想。

　　@王彧issakson：今年，SOHO中国成立了自己的物业公司，陆续回收物业管理权。相对于地产开发，物业管理是微利行业，您为什么坚持做不赚钱的生意？

　　潘石屹：过去，我们一直奉行专业化分工的管理指导思想，通过聘请最优秀的设计单位、施工单位和物业管理公司来确保我们的产品是最优秀的。的确，市场在各个方面都有了很大进步，如设备、材料、设计、施工、监理等等，唯独我们看到物业管理行业进步很小，与我们要为城市提供最优秀的服务差距比较大。

　　去年开始，为了加强物业管理，公司决定成立自己的物业管理公司。我们对物业管理公司的赢利指标不是微利，而是零利润。目的是为我们自己的物业和业主提供售后最好的服务。

　　@乌溟：想请问您SOHO中国的终极目标是什么呢？面对当今房地产强大的竞争力，是什么力量让SOHO中国依然在竞争中保持如此强大的优势呢？又是什么信念支持着您勇往直前呢？

　　潘石屹：SOHO中国的目标，我们的唯一的目标，就是为我们的城市建造出独树一帜、优秀的建筑产品。这也是我们的竞争力和我们的信念。因为这与SOHO中国全体同事人生的目标也是一致的，那就是：不断推动文明的进步。我们的建筑产品、我们为社会提供的服务就是推动文明进步的具体体现。

　　@唐莹：SOHO中国2010年再度入选美国《财富》杂志（中文版）“最受赞赏的中国公司”，这是SOHO第五次上榜了，为什么？

　　潘石屹：感谢《财富》杂志代表客户、投资者和读者对我们公司的肯定和赞赏。其实我们公司是一个快速成长的公司，在许多方面还有不足，要向其它优秀的企业去学习，我们要在创新能力、产品质量，以及承担社会责任等方面继续做出自己的努力。

SOHO中国2010年再度入选美国《财富》杂志（中文版）“最受赞赏的中国公司”

　　@andylu66 ：世界上标准最高的京沪高铁上周全线铺通，北京至上海间坐火车只需5小时，终点恰好在虹桥SOHO所在的上海虹桥交通枢纽。您今后去上海将选择飞机还是高铁？京沪高铁将给虹桥SOHO带来什么？

　　潘石屹：中国时代大的背景是快速的城市化，城市的走向和城市新区域的崛起主要取决于城市的基础设施，包括城市间的高速火车。过去城市的繁华地段不一定是未来城市的繁华地段，未来城市的繁华点一定在交通枢纽上，便捷的交通会给这样的区域带来巨大的能量和活力。交通便捷永远是SOHO中国选择地段最首要的条件。

　　@RoR糰：您在微博上称赞周鸿祎率领360破坏了行业的潜规则，是最大的创新者。您也常披露土地市场的不合理之处，地产界还有哪些潜规则？您算不算地产界的周鸿祎？

　　潘石屹：在我们的工作中常常有好多旧的规则，甚至行业的潜规则，这些都成为我们创新和进步的最大障碍。只有打破这些旧的规则，才能够建立起新规则，这就是创新，这就是最大的创新，因为它破坏掉了旧的束缚。新秩序建立过程中有两点最重要，一是这种秩序是不是推动了社会的进步，二是是否违背公平正义的原则。

　　@细语人不闻 潘总：13岁时你在做什么？有些奇特的想法吗？对一个刚进入初中的13岁男孩来说，最重要的是什么？

　　潘石屹：12岁到15岁，是人生最特别的时期，是人生变化最大的年龄段。在传统中，有人把处在这样年龄段的少年称为叛逆期，其实叛逆是不存在的，因为我们缺乏对他们的了解，把他们看成小孩，其实这是他们进步最快的年龄段，要给他们足够的重视和教育，让他们成为真正推动社会进步的一代。

 

我们的目标是为城市建造出独树一帜，优秀的建筑产品

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