地产运营方式d绝顶高手
个人日记
麦当劳是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的 事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向 他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。
回头看看麦当劳在中国开设的第一家分店吧，那是北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还根本不知道土地是个金娃娃，后来碰上了王府井改造，麦当劳仅因拆迁的土地补偿就大赚了一把，那一刻人们才知道麦当劳投资房地产眼光之犀利。
如今的麦当劳并不只是卖快餐的了，当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳响当当的牌子以特许经 营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄金地段的麦当劳，的确是个房地产运营的绝顶高手！
其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。中原房地产投资顾问公司的商业策划部总监蔡宇翔透露：很多品牌零售企业其实就是商业用房的 大房东，因为这些企业是一个品牌，同时它要的商业用房的量要大一些，所以他用一个很低的价格租到房子。由于它是一个品牌，对地段的商业前景有非常专业的分 析，他们租的地方会有很多小租户跟进来，所以他们可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要的收入来源。
这些世界零售巨头在租店铺时条件极为苛刻，租金更是低得惊人。他打了个比方来说明租金 之低：如果别人要用一百来租这块店铺的话，沃尔玛可能只要用五便可以搞定——两者相差二十倍之巨！正因为沃尔玛的条件过于苛刻，京城一著名发展商拒绝了和 沃尔玛的合作。
但蔡宇翔认为差距不至于如此大，正常的差距应该是别人(如大中电器)可能要一百才能搞定的东西，沃尔玛只要八十就可搞定，也就是比别人低20%左右， 当然，如果沃尔玛租五万平方米店铺，而另一个只租一百平方米，并且位置较好的话，差距可能有这么大。大中电器的副总经理史明也认同这种分析。从蔡宇翔的分 析也可以看出，这些零售企业仅靠租金的差价，在成本的大量减少后，利润率得到极大提供，收入就非常可观了。
所以，这些零售企业不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营着房地产，悄悄的赚取巨额利润！
黄金地段原则
经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴隆的。
麦当劳的生意兴隆的原因除了作为品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。
在这里，施文哲没有将麦当劳兴隆的原因归结于品牌，而是认为地段是第一的因素。而麦当劳的选址是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否都要经过三到 六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰。老化商圈内坚决不设点。纯住宅原则上也不设点。
而像家乐福这样的国际零售业巨头，都会有一个极端专业而高度秘密的高薪团队来负责新店选址规划。比如到上海开拓市场，他们这个团队就会被“空投”到本地，经过步行、汽车、自行车等多种交通工具的测试，参照政府的规划布置，最终选出一个极其适合其营业的地点。
专做商业地产策划的蔡宇翔拿出一份某著名品牌企业的选址方案给记者看，方案不仅标准非常细致，而且每条标准都细化到了数字的程度。
正因为麦当劳、家乐福选址的眼光之敏锐，所以他们失败率很低，这不仅保证了他们的生意兴隆，而且使得别的商家对他们产生了信心。深圳面点王饮食连锁有 限公司董事长、总经理张和平对记者表示：“在深圳有50家麦当劳、45家肯德基，面点王现在是30家，有20多家面点王与洋快餐相邻或对垒。哪里有肯德 基、麦当劳，哪里就有面点王。”因为“与洋快餐相邻相对开店，并不仅仅是为了竞争。肯德基、麦当劳选址考察论证科学细致，周围环境、人口密度、人口结构、 道路交通、建筑设施等都定量分析，同时中西快餐在一起也是一种互补。多了一种选择，也就多了一份生意。”
其实，正因为麦当劳们在选址上给人们的信心，才使得它具备了在房地产界淘金的一个基本条件。因为只有它能给别的商家以信心的时候，别人才会跟随它，而它以低价租来的店铺才能以比较高的价格租出去。
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